Introdução
Mais de 30 milhões de imóveis no Brasil se encontram com algum tipo de irregularidade.
E a razão paras as pessoas não regularizarem seus imóveis são inúmeras. A falta de orientação, por profissional qualificado, sobre o procedimento necessário e a falta de dinheiro para arcar com a regularização estão entre as principais.
A depreciação no valor do imóvel irregular existe e é um grande impeditivo, por exemplo, para a realização da aquisição através de financiamento bancário. Com isso, o mercado imobiliário chega a reduzir em 60% o valor do imóveis nesta situação.
Sem a pretensão de esgotar o tema, mas visando dar uma breve orientação aos nossos clientes, decidimos explanar, de forma suscinta, alguns casos de irregularidade e possíveis alternativas de regularização.
Imóvel adquirido através de promessa de compra e venda
A ausência de Escritura Pública de compra e venda definitiva é um dos casos mais comuns de irregularidade do bem imóvel.
Inicialmente é importante esclarecer que, de acordo com o artigo 108, do Código Civil, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo vigente no país.
Porém, a realidade é que, em muitos casos, é celebrado contrato de compra e venda de Imóvel por instrumento particular. Além disso, também temos as hipóteses em que é celebrado o contrato de promessa de compra e venda por instrumento público, mas, posteriormente, o adquirente encontra dificuldade para celebrar o contrato definitivo de compra e venda.
Para fins de conhecimento, a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil, conforme artigo 1.245 do Código Civil, possui duas etapas: 1ª) a assinatura do título translativo (Escritura Pública de Compra e Venda) e 2ª) o registro da referida Escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Somente após essas duas etapas o adquirente se torna realmente proprietário do bem imóvel.
Na hipótese de inexistência de Escritura Pública de compra e venda do imóvel definitiva, não será possível o registro do documento particular no Cartório de Registro de Imóvel e, por consequência, não haverá propriedade, apenas a posse do bem imóvel.
Diante dessa realidade, surgirão alguns cenários:
1º cenário: compra e venda realizada através de documento particular ou promessa de compra e venda realizada através de documento público, mas não levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Caso o vendedor (proprietário registral) tenha agido de má-fé, poderá realizar nova alienação para terceiro de boa-fé (2º adquirente). Nesta hipótese, caso este terceiro leve a Escritura Pública de compra e venda a registro no RGI, passará a ser o proprietário registral do bem imóvel.
Restará ao 1º adquirente buscar o ressarcimento patrimonial do alienante, através de ação de indenização, nada podendo fazer contra o terceiro de boa-fé (2º adquirente), que terá sua propriedade preservada em razão da observância dos procedimentos legais.
2º cenário: proprietário registral agiu de boa-fé e alienou o imóvel sem a observância das formalidades legais, celebrando a compra e venda através de documento particular, ou celebrando a promessa de compra e venda por Escritura Pública.
Nesta hipótese, para registrar a propriedade em nome do adquirente, uma das alternativas é encontrar os antigos proprietários (proprietários registrais) e comunicá-los sobre o interesse de prosseguir com a Escritura Pública definitiva.
Ocorre que, não são raras as vezes, ao tentar regularizar o imóvel, o adquirente esbarra nos seguintes obstáculos
- O proprietário registral já faleceu;
- O proprietário registral não é localizado ou
- O proprietário registral se recusa a celebrar a Escritura Pública;
Neste cenário, deve-se analisar se o comprador possui os documentos necessários para a adjudicação compulsória, que pode ocorrer pela via judicial ou extrajudicial, a depender da situação.
Para que seja percorrido o caminho da adjudicação compulsória, necessária a presença dos seguintes requisitos:
- Existência de provas da aquisição legítima do imóvel (contrato de promessa de compra e venda, dação em pagamento);
- Inexistência de cláusula de arrependimento no contrato;
- Comprovação da quitação integral dos valores;
- Existência de recusa ou impedimento para a obtenção da escritura;
Imóvel sem “Habite-se”
O “Habite-se” é um dos documentos mais importantes para a regularização do Imóvel, pois é o documento emitido pela Prefeitura em que o Imóvel está localizado para comprovar que a construção seguiu todas as regras estabelecidas pelo Município, tornando-se apto para servir como moradia.
A ausência do “Habite-se” traz inúmeras consequências, dentre elas, a imposição de multa e a redução da liquidez em razão da impossibilidade de concessão de financiamento por Instituição Financeira, o que reduz significativamente o valor do bem Imóvel.
Para regularizar um Imóvel sem “Habite-se” será necessário abrir um processo administrativo no Município em que está localizado o Imóvel, apresentando a planta da construção/acréscimo, submetendo-se à fiscalização do cumprimento das normas Municipais.
Após a finalização do processo administrativo será expedida a “Carta do Habite-se”, que deverá ser registrada na matrícula do Imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, finalizando, assim, a regularização da obra/acréscimo.
Imóvel em Processo de Inventário
Adquirir Imóvel em processo de inventário é um dos casos que mais assusta potenciais compradores.
Isto porque os inventários, em regra, são lentos e burocráticos, além de muito onerosos.
Desta forma, muitos herdeiros não conseguem regularizar a sucessão dos bens deixados, permanecendo os bens em nomes de pessoas falecidas. Por vezes, por várias gerações de falecidos.
Neste caso, surgem oportunidades de aquisição destes Bens Imóveis que se encontram irregulares, em regra, por preço inferior à avaliação de mercado, o que pode caracterizar uma ótima oportunidade para o adquirente.
Para que isso seja feito com toda a segurança jurídica, será imprescindível a assessoria de um advogado de confiança, que poderá analisar a situação e estabelecer o procedimento adequado para essa transação.
Aqui também serão possíveis dois cenários:
1º cenário: não foi aberto o inventário e o imóvel permanece em nome do falecido.
Neste caso, o pretenso adquirente poderá adquirir os direitos hereditários desses herdeiros, através da cessão de direitos hereditários.
Segundo o artigo 16 do Provimento 35/07 do CNJ, se todos os herdeiros estiverem de acordo e cederem seus direitos hereditários ao terceiro interessado, este poderá promover o inventário extrajudicial. Vejamos:
Art. 16. É possível a promoção de inventário extrajudicial por cessionário de direitos hereditários, mesmo na hipótese de cessão de parte do acervo, desde que todos os herdeiros estejam presentes e concordes.
Dessa forma, o interessado no imóvel poderá firmar a cessão de direitos hereditários e abrir o inventário judicial ou extrajudicial, este último poderá ser finalizado em torno de 60 (sessenta) a 90 (noventa) dias, regularizando o imóvel em seu nome.
Em que pese a aquisição de imóvel nesta situação ocorrer por valor abaixo do mercado, será necessário analisar as despesas com o inventário (custas cartorárias ou judiciais e tributo) para avaliar a viabilidade e conveniência dessa aquisição.
2º cenário: já foi aberto o inventário e os herdeiros não possuem condições financeiras para dar prosseguimento em razão das custas judiciais e despesas com o ITD.
Neste caso, também será possível a aquisição dos direitos hereditários, passando o adquirente a substituir os herdeiros no processo de inventário.
Outra possibilidade será os herdeiros requererem a autorização judicial para a alienação do Imóvel.
Caso seja deferido, o Juízo expedirá ‘Alvará Judicial’ para que o inventariante aliene o imóvel e o valor da aquisição será depositado em Juízo para posterior partilha, passando o Imóvel à propriedade do adquirente, que registrará a aquisição na matrícula do Imóvel.
Usucapião
A usucapião também é um instrumento importante e muito utilizado, porém, infelizmente, muitas vezes de forma incorreta.
Isso porque a usucapião possui caráter excepcional, devendo ser utilizada como último recurso (ultima ratio). Isto é, somente quando esgotadas todas as possibilidades ou quando não houver alternativa é que a usucapião poderá ser utilizada.
A usucapião é modalidade originária de aquisição da propriedade e, como consequência, não há recolhimento de nenhum tributo.
Diante disso, muitos passaram a efetuar tentativas de legalização de imóveis pela via da usucapião visando eximir-se do recolhimento de tributo, seja ITBI, seja ITD.
Atentos a essa tendência, os Tribunais, Cartórios e Fazenda Pública passaram a ficar mais atentos aos pedidos de usucapião.
Para saber se sua posse, com ânimo de dono (animus domini), autoriza uma das espécies da usucapião, necessária será a consulta a um advogado de sua confiança.
Nota: Esperamos que essas informações tenham sido de utilidade. Lembrando que esse material não possui qualidade consultiva e, caso seu imóvel se encontre irregular, será necessário consultar um profissional capacitado de sua confiança.