Introdução
O ponto comercial é um das questões cruciais para o sucesso de um empreendimento.
Por trás do ponto comercial, há toda uma construção envolvida: conquista e manutenção de sua clientela, posicionamento de sua marca, estratégias comerciais baseadas em sua localização e trânsito de clientes baseado em seus hábitos. Todos esses fatores são denominados pelo direito como fundo de comércio do
locatário.
A fim de garantir a manutenção do ponto comercial do locatário-comerciante, bem como a previsibilidade de um aluguel proporcional aos valores anteriores, há a ação renovatória.
Logo, a Ação Renovatória possui o objetivo de garantir a renovação do contrato de aluguel comercial por igual prazo após findo o seu prazo inicial, porém, para isso há requisitos necessários a serem observados.
Requisitos
Para o ajuizamento da ação renovatória, é preciso respeitar os seguintes requisitos:
- Precisa ser imóvel não residencial, pois conforme já mencionado anteriormente, trata-se de uma proteção ao ponto comercial;
- O contrato a se renovar precisa ser celebrado por escrito e com prazo determinado;
- O contrato em questão a ser renovado, precisa possuir o prazo mínimo de 5 (cinco) anos;
- O locatário precisa estar explorando seu comércio no mesmo ramo por prazo ininterrupto mínimo por 3 (três) anos;
- Comprovação do exato cumprimento do contrato em curso;
- Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
- Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
- indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
- prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
- Caso seja cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário, a apresentação de prova;
Merece destaque que tais requisitos são cumulativos, portanto, devem ser observados, sob pena de inépcia de sua petição.
Quem possui Legitimidade?
Possuem legitimidade ativa para ajuizar ação:
- O Locatário;
- A sociedade, caso o contrato seja firmado em nome de uma pessoa física, mas autorizar a sua atividade;
- O sócio sobrevivente, em caso de dissolução da sociedade por morte de um dos sócios;
- Sucessor do Locatário;
- Cessionário (caso o contrato permitir a cessão);
- Sublocatário (se o contrato permitir a existência de sublocatário)
Há Algum Prazo para a Sua Distribuição?
A lei de locações prevê que o interessado terá o prazo entre 1 (um) ano e 6 (seis) meses antes do fim do contrato.
Quando não é Cabível a Ação Renovatória?
A Lei de Locações prevê que o Locador não será obrigado a renovar quando:
- Por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
- o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
E como funciona no caso de Shoppings Centers?
Os shoppings centers, por mais que explorem suas atividades através de contratos locatícios não residenciais também, são contrato atípicos com regras peculiares que excedem as regras da lei de locações.
A Lei de Locações prevê que os shoppings centers não podem se valer da dispensa da renovação sob o fundamento de utilização do imóvel para si próprio:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
No entanto, apesar da vedação pela Lei de Locações, deve-se observar se o contrato em questão não prevê a dispensa do direito à renovação de seu contrato.