No mercado imobiliário, uma das maiores inseguranças para o comprador surge quando o imóvel é quitado, o contrato foi assinado, mas a escritura definitiva nunca é entregue. Em muitos casos, o vendedor desaparece, se recusa a formalizar a transferência ou, pior, o imóvel sequer existe juridicamente.
Diante desse cenário, uma pergunta comum é: ainda dá tempo de buscar meus direitos?
A resposta ganhou importante reforço recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ): o pedido de adjudicação compulsória é imprescritível. E mais: se a transferência do imóvel se tornar impossível, também não prescreve o pedido de conversão em perdas e danos, desde que preenchidos os requisitos legais.
O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é a medida judicial utilizada pelo comprador que cumpriu sua parte no contrato, normalmente pagando o preço ajustado, para obrigar o vendedor a transferir a propriedade do imóvel para a sua titularidade.
Em termos práticos, trata-se de uma ação que substitui a vontade do vendedor quando ele se recusa injustificadamente a outorgar a escritura definitiva ou simplesmente se mantém inerte.
É muito comum em casos como:
- imóveis quitados sem escritura;
- promessa de compra e venda antiga;
- falecimento do promitente vendedor;
- desaparecimento do promitente vendedor;
- resistência injustificada à transferência.
Existe prazo para pedir adjudicação compulsória?
Segundo entendimento consolidado do STJ, não.
A Corte reafirmou que a pretensão de obter a escritura definitiva não se submete a prazo prescricional, justamente porque decorre do direito do comprador de ver cumprida a obrigação assumida no contrato.
Isso significa que, preenchidos os requisitos legais, o tempo por si só não elimina o direito de exigir a regularização da propriedade.
E se não for mais possível transferir o imóvel?
Foi exatamente esse ponto que o STJ enfrentou em recente julgamento da 3ª Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi.
No caso analisado, a adjudicação compulsória tornou-se inviável porque o imóvel não existia. Mesmo assim, o Tribunal entendeu que o comprador não ficaria sem proteção jurídica.
Nessa hipótese, quando a obrigação principal não pode mais ser cumprida, ela pode ser convertida em indenização por perdas e danos.
Ou seja:
- se o imóvel não pode ser transferido;
- se houve impossibilidade material ou jurídica;
- se o comprador preenchia os requisitos para receber a escritura;
Então o direito pode ser transformado em reparação financeira.
A indenização também prescreve?
Segundo o STJ, não automaticamente.
A decisão reconheceu que, quando o comprador já tinha direito à adjudicação compulsória, a imprescritibilidade da pretensão principal se estende ao pedido indenizatório decorrente da impossibilidade de cumprimento.
Em linguagem simples: se a pessoa tinha direito ao imóvel, mas ele não pode mais ser entregue, o ordenamento não pode premiar o inadimplemento do vendedor apenas pelo decurso do tempo.
O que isso representa na prática?
Esse entendimento fortalece a posição de compradores que, por anos, permaneceram sem solução documental ou patrimonial.
Muitas pessoas acreditavam que contratos antigos estavam “perdidos”, quando, na verdade, ainda podem existir caminhos jurídicos relevantes para:
- obter a escritura;
- regularizar matrícula;
- exigir restituição de valores;
- buscar indenização;
- resolver pendências sucessórias ligadas ao imóvel.
Cada caso precisa de análise técnica
Apesar do entendimento favorável, cada situação exige exame individualizado. É necessário avaliar, entre outros pontos:
- existência e validade do contrato;
- comprovação de pagamento;
- cadeia registral do imóvel;
- situação atual da matrícula;
- existência de herdeiros, construtora ou terceiros envolvidos.
- Se já houve o pagamento do ITBI ou não
Conclusão
A recente decisão do STJ reforça uma mensagem importante: quem cumpriu sua parte no contrato imobiliário não pode ser prejudicado pela omissão do vendedor.
Se ainda for possível transferir o imóvel, cabe adjudicação compulsória. Se isso se tornou inviável, pode surgir o direito à indenização.
Em muitos casos, contratos antigos que pareciam sem solução ainda podem gerar resultados concretos.
Seu imóvel está quitado e sem escritura?
Se você comprou um imóvel e nunca recebeu a documentação definitiva, uma análise jurídica especializada pode indicar o melhor caminho para regularizar a propriedade ou buscar reparação adequada.