Sobre o Caso Concreto
Antes de comprar um imóvel, o adquirente verificou que não havia registro de penhora ou qualquer outro impedimento à aquisição. Entretanto, a construtora, primeira proprietária do imóvel, teve um débito tributário inscrito na dívida ativa pela Fazenda Nacional antes de realizar a primeira venda.
A adquirente, em sua defesa, alegou que foram feitas as averiguações necessárias e, por isso, não houve má-fé no negócio.
Instâncias Ordinárias
As instâncias ordinárias entenderam que a presunção de fraude à execução seria relativa, e a afastaram considerando que a última compradora agiu de boa-fé ao adotar as cautelas que lhe eram exigidas.
Para o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), seria desarrazoado querer que, no caso de alienações sucessivas de imóveis, o comprador tivesse de investigar as certidões negativas de todos os proprietários anteriores.
Entendimento do Superior Tribunal de Justiça
Em sede de Recurso Especial, a Fazenda Nacional alegou que, de acordo com a jurisprudência do STJ, após o advento da LC 118/2005, a presunção da fraude à execução em tais situações é absoluta, ainda que tenham ocorrido sucessivas alienações do bem.
No julgamento, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que, após a entrada em vigor da Lei Complementar 118/2005, são consideradas fraudulentas as alienações de bens do devedor posteriores à inscrição do crédito tributário na dívida ativa, a menos que ele tenha reservado quantia suficiente para o pagamento total do débito.
Ao dar provimento ao Recurso Especial, a turma cassou o acórdão de segunda instância e determinou novo julgamento do caso, afastando a tese de que a boa-fé da adquirente excluiria a fraude.
Presunção Absoluta de Fraude
Anteriormente, o Superior Tribunal de Justiça entendia que só caracterizaria a fraude se já houvesse citação do Executado.
Porém, após a entrada em vigor da Lei Complementar nº 118/2005, a presunção de fraude se tornou absoluta, bastando a efetivação da inscrição em dívida ativa para a sua configuração.
Logo, “não há por que se averiguar a eventual boa-fé do adquirente, se ocorrida a hipótese legal caracterizadora da fraude, a qual só pode ser excepcionada no caso de terem sido reservados, pelo devedor, bens ou rendas suficientes ao total pagamento da dívida inscrita”, afirmou o ministro.
O magistrado ponderou que esse entendimento também se aplica às hipóteses de alienações sucessivas, porque se considera fraudulenta.
Assim, mesmo quando há transferências sucessivas do bem, a alienação feita após a inscrição do débito em dívida ativa, sendo desnecessário comprovar a má-fé do terceiro adquirente.
Conclusão
Esse julgado gera uma grande insegurança jurídica, pois incumbe ao adquirente diligenciar não só a respeito do último proprietário, mas também sobre anteriores a fim de garantir que suas certidões se encontram negativas, sob pena de fraude.
Diante disso, em caso de compra de um novo imóvel, procure um profissional da área que lhe assessore devidamente quanto ao risco do negócio imobiliário a fim de evitar que seu sonho se torne um pesadelo.