Tema 1113
O STJ definiu que para efeitos de ITBI, a base de cálculo a ser utilizada é o valor comercializado.
De acordo com o Relator Ministro Gurgel Faria, a declaração do contribuinte goza de presunção de boa-fé.
Além disso, ao se aplicar o valor venal, o Fisco estaria lançando de ofício o ITBI, desprezando as particularidades do imóvel e da transação que deve constar na declaração.
Ainda, o relator ressalta que a adoção do valor prévio como parâmetro para fixação da base de cálculo do ITBI resultaria na inversão do ônus da Prova em desfavor ao contribuinte, que violaria o artigo 148 do Código Tributário Nacional.
IPTU x ITBI
O Ministro apontou que, no caso do IPTU, tributa-se a propriedade, lançando-se de ofício o imposto com base em uma planta genérica de valores aprovada pelo Poder Legislativo Local, o qual considera aspectos mais amplos e objetivos, como a localização e a metragem do imóvel.
Assim, no caso do ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor.
Conclusão
Usualmente, o valor venal é mais baixo que o valor de mercado, porém, caso você tenha comprado o imóvel abaixo do valor médio, como é o caso dos imóveis de leilão e o Município tenha calculado o ITBI sobre o valor venal, é possível abrir um processo administrativo impugnando tal cálculo.