A locação de imóveis urbanos no Brasil é regulada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelo Código Civil.
Nesse contexto, o locador (proprietário) e o locatário (inquilino) firmam contrato com obrigações recíprocas. O não cumprimento dessas obrigações, especialmente a falta de pagamento do aluguel e encargos, pode levar à ação de despejo, medida judicial destinada a retomar a posse do imóvel.
A atuação responsável e estratégica do profissional jurídico muitas vezes começa pela tentativa de solução extrajudicial do conflito. Uma das primeiras providências recomendáveis é a Notificação Extrajudicial ao locatário, informando sobre os débitos em aberto e solicitando, de maneira clara e fundamentada, a fim de alcançar a regularização da situação contratual ou a desocupação voluntária do imóvel.
Essa medida, além de preservar o diálogo e buscar uma solução consensual, demonstra a boa-fé do locador. A tentativa de resolver o impasse de forma amigável pode não apenas evitar litígios mais complexos e onerosos no Judiciário, como também fortalecer juridicamente a posição do locador caso a ação judicial se torne inevitável, ao comprovar que ele buscou todos os meios razoáveis de solução antes de recorrer ao processo.
Em regra, quando o locatário atrasa ou deixa de pagar o aluguel (ou encargos como condomínio e IPTU) e não desocupa o imóvel, o locador deve recorrer à ação judicial de despejo. A Lei do Inquilinato prevê expressamente essa hipótese.
Despejo com Pedido Liminar: preciso depositar o caução em juízo?
Em casos urgentes, o locador pode pedir uma liminar (decisão antecipada) para desocupação do imóvel em até 15 dias, se preenchidos os requisitos do art. 59, § 1º, incisos I a IX, da Lei do Inquilinato. A liminar depende de caução (garantia) no valor equivalente a três meses de aluguel, por parte do locador. Se deferida, fixa-se o prazo para entrega voluntária do imóvel, antes mesmo de o processo terminar. Caso contrário, o trâmite processual prossegue normalmente.
Se o locatário não sair voluntariamente dentro do prazo determinado, o Oficial de Justiça poderá executar a remoção forçada, usando até a força policial, se preciso, para efetivar o despejo.
Importante ressaltar que, conforme o Artigo 63 da Lei 8.245/91, o locatário obriga-se a devolver o imóvel após receber o mandado judicial, pagando os aluguéis até a entrega das chaves. Sendo assim, mesmo após a sentença que determina o despejo, o locatário deve continuar pagando até a data da desocupação. Por outro lado, o locador só retoma a posse definitiva depois de cumprido o mandado.
Exceção ao Depósito dos Alugueres Vencidos como Caução
A exigência do depósito equivalente a 3 (três) alugueres mencionado no capítulo acima se trata de um precaução do legislador a fim de proteger o locatário de eventual despejo injusto, garantindo-lhe, em caso de indevido, a possibilidade de ressarcimento.
Por outro, lado, essa exigência pode onerar, e muito, o locador, pois, deve-se lembrar que o caução é utilizado a título de garantia, logo, se o locatário se encontra há meses sem honrar com os valores, o valor correspondente à caução se extinguirá rapidamente com o pagamento dos encargos não cumpridos pelo locatário.
A fim de equalizar essa questão, os Tribunais vêm relativizando a exigência de caução quando já há mais de 3 (três) meses de aluguel e encargos inadimplidos.
Há outras possibilidades mais peculiares que o locador pode propor ao juízo:
- Dação do imóvel em questão como caução;
- Dispensa dos alugueres vencidos como caução
- Se não houver garantia locatícia, o locador estará dispensado de depositar em juízo, mas, nesse caso, deve ser ponderada essa possibilidade antes mesmo da assinatura do contrato.
Da Responsabilidade Civil do Fiador
Outra opção de garantia do contrato de locação, é a fiança. O fiador é terceiro que, no contrato de locação, se compromete a garantir as obrigações do locatário (Lei 8.245/91, art. 37, inciso II). Em outras palavras, o fiador assume pagar o aluguel e encargos caso o inquilino não pague. Suas responsabilidades legais e contratuais consistem em responder solidariamente com o locatário pelo pagamento de todos os débitos de aluguel e demais encargos (IPTU, condomínio, multas contratuais etc.) até a efetiva devolução do imóvel.
Conforme o artigo 827 do Código Civil, garante-se, originalmente, ao fiador, o benefício de ordem, o que significa que o credor deve, inicialmente, excutir os bens do devedor principal (locatário) antes de direcionar a execução ao fiador. No entanto, esse benefício pode ser validamente renunciado por meio de cláusula expressa no contrato.
Apesar da previsão legal supracitada, é comum que se afaste o benefício de ordem e se estabeleça expressamente a solidariedade entre locatário e fiador. Nesses casos, o locador pode cobrar diretamente do fiador, sem necessidade de primeiro acionar judicialmente o locatário.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido que, por ser garantidor da dívida, é legítimo que o fiador figure no polo passivo da ação de despejo, inclusive em substituição ao locatário.
Ação de despejo c/c cobrança de aluguéis, em fase de cumprimento de sentença, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 28/11/2022 e concluso ao gabinete em 27/04/2023.2.
Ajuizada a demanda contra o fiador, este tem a prerrogativa de exigir que primeiro sejam excutidos os bens do devedor (art. 827 do CC/02), desde que não esteja presente nenhuma das hipóteses elencadas no art. 828 do CC/02. A arguição do benefício de ordem ou de excussão, que é exceção dilatória, deve ser feita até a contestação da lide, sob pena de preclusão (art. 827, caput, do CC/02). Todavia, se o fiador contesta a ação com fundamento na inexistência, invalidade ou ineficácia do contrato principal ou do contrato de fiança, a exceção ainda poderá ser arguida pelo fiador na fase de cumprimento de sentença, quando intimado para pagar o débito (art. 523 do CPC/2015), já que para aduzir o benefício de excussão é necessário admitir a validade ou a existência da fiança.6. A alegação do
benefício de ordem somente será eficaz se o fiador se desincumbir do seu ônus de nomear bens do devedor livres e desembaraçados, situados na mesma comarca, e em valor suficiente para o pagamento do débito (art. 827, p.u., do CC/02). Se os bens do devedor indicados pelo afiançado foram insuficientes, ainda assim, deverão ser excutidos em primeiro lugar (art. 794, § 1º, do CPC/2015).
(STJ – REsp: 2065078 PR 2023/0124267-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 08/08/2023, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/08/2023)
Considerações Finais
Logo, diante dos inúmeros desmembramentos apresentados acima e as variadas nuances, é imprescindível a procura de um profissional antes mesmo da devida formalização do contrato a fim de observar as peculiaridades em questão e observar os seus efetivos interesses evitando futuros dissabores.