Introdução: o que é o imóvel em condomínio?
Podemos dizer que o Código Civil de 2002 prevê quatro tipos de condomínios: voluntário, necessário, edilício e de lote, e a multipropriedade. Porém, nesta oportunidade, iremos nos deter nas peculiaridades do condomínio voluntário.
O condomínio voluntário, previsto no art. 1.314 do Código Civil, ocorre quando duas ou mais pessoas são proprietárias do imóvel de forma espontânea, vejamos:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Nessa modalidade, os condôminos são proprietários de um percentual do todo, que, embora possam ser de valores diversos (um pode possuir 40% e outro 60%, por exemplo), qualitativamente eles possuem os mesmos direitos, isto é, a sua quota parte não corresponde a uma parte específica do bem.
Além disso, todos possuem os mesmos poderes de usar, gozar, dispor e reaver o bem, como também possuem as mesmas obrigações correspondentes ao pagamento de impostos, quotas condominiais, manutenções dentre outras despesas inerentes ao bem, conforme sua proporção:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Quais são os cenários em que existe o condomínio voluntário?
Os cenários mais comuns de se encontrar o condomínio voluntário são: compra de um bem em conjunto com outra pessoa (amigo, familiar, sócio); herança de um imóvel por mais de um sucessor; divórcio do casal sem que haja a partilha dos bens.
Início dos problemas
As hipóteses acima narram situações muito comuns no cotidiano e que acarretam graves dissabores e aborrecimentos entre os condôminos.
Dentre eles, temos a hipótese de enriquecimento sem causa de um condômino em detrimento do empobrecimento do outro. Isso porque, as obrigações e direitos dos condôminos são de ordem pessoal, sendo proporcional ao percentual de cada um no imóvel.
Caso um dos condôminos decida não cumprir com suas obrigações, haverá um enriquecimento sem causa deste e o empobrecimento de um ou mais condôminos que acabam pagando a parte do condômino inadimplente.
Para que o condômino, que teve prejuízo, possa ser ressarcido, será necessária a comprovação do enriquecimento sem causa do inadimplente e o empobrecimento das partes que pagaram. Além disso, é necessário observar a causalidade e o prazo prescricional.
Mas eu posso cobrar o reembolso mesmo que não haja nenhum contrato?
A pretensão do condômino de se reembolsar das despesas oriundas da coisa comum é uma causa jurídica certa, pois a própria relação de condomínio pressupõe a obrigação dos condôminos para com o bem, o art. 1.315 do Código Civil é claro:
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Qual é o prazo prescricional para se cobrar o reembolso?
Em 19 de dezembro de 2023, o Superior Tribunal de Justiça publicou o informativo nº 799, que, no REsp 2.004.822/RS de relatoria da Ministra Isabel Galloti, firmou que o prazo prescricional para cobrar o reembolso de despesas arcadas por condômino em face de outro condômino é de 10 (dez) anos.
De acordo com a Ministra, a pretensão do condômino de se reembolsar pelas despesas efetuadas com a manutenção da coisa comum tem causa jurídica certa, tendo em vista que decorreu da relação contratual (mesmo que verbal ou presumida) entre os coproprietários. Logo, deve-se observar o prazo de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil de 2002, tendo em vista o não enquadramento em nenhuma hipótese legal específica.