Uma dúvida muito comum em contratos de locação é a seguinte:
se o imóvel já foi desocupado, o fiador continua responsável pelo pagamento do aluguel?
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deixou claro que não, desde que a entrega das chaves tenha sido indevidamente dificultada pelo locador.
O que aconteceu no caso analisado pelo STJ?
Uma igreja alugava um imóvel comercial e tinha dois fiadores no contrato.
O imóvel foi desocupado, e a locatária tentou entregar as chaves ao proprietário.
O problema surgiu porque o locador só aceitaria as chaves se a locatária assinasse um laudo de vistoria, que apontava supostas avarias no imóvel.
Ou seja: para encerrar o contrato, o locador exigia que a locatária concordasse previamente com possíveis dívidas.
Diante disso, as chaves só foram devolvidas depois, por meio de uma ação judicial de consignação.
Mesmo assim, o locador cobrou aluguéis referentes ao período entre a desocupação e a entrega formal das chaves, incluindo os fiadores na cobrança.
O que o STJ decidiu?
O STJ decidiu que os fiadores não podem ser responsabilizados por aluguéis após a desocupação do imóvel, quando:
- o imóvel já foi desocupado;
- o locador foi devidamente avisado;
- a entrega das chaves foi condicionada de forma indevida à assinatura de um documento que geraria reconhecimento de dívida.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, o locador não pode impedir o encerramento do contrato como forma de pressionar o locatário a assumir prejuízos.
Locador pode recusar as chaves por causa de avarias?
Não. De acordo com o STJ, eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria. Eles não justificam a recusa no recebimento das chaves nem a continuidade da cobrança de aluguel.
Em contratos por prazo indeterminado, como no caso analisado, o locatário pode encerrar a locação a qualquer momento, desde que respeite o aviso prévio previsto na Lei do Inquilinato (art. 6º da Lei nº 8.245/91).
Qual a mensagem prática dessa decisão?
Se desocupou o imóvel e comunicou corretamente o locador e locador se recusou a receber as chaves por exigir concordância com vistoria ou dívida, o contrato estará devidamente rescindido.
Assim, não é devido qualquer valor de aluguel após a desocupação do imóvel, razão pela qual o fiador não pode ser responsabilizado por uma exigência indevida imposta pelo locador. A decisão reforça que, embora essa prática seja comum no mercado, é ilegal condicionar a entrega das chaves à aceitação de supostos danos ou reparos, especialmente quando não há concordância entre as partes.