Nos últimos anos, tornou-se comum o fechamento de varandas com cortinas de vidro retráteis em apartamentos residenciais, especialmente em regiões como a Barra da Tijuca. A prática, além de estética, visa proteger o ambiente contra o vento, chuva e poluição sonora, sem alterar a estrutura original do imóvel.
Contudo, muitos moradores foram surpreendidos pela cobrança de uma taxa chamada “mais-valia” por parte da Prefeitura do Rio de Janeiro. Em alguns casos, o valor chegou a R$ 14 mil, sob a ameaça de demolição das instalações e aplicação de multas progressivas.
Entendendo o conceito de mais-valia
A mais-valia é uma contrapartida cobrada pelo município quando o proprietário realiza obras que aumentam o potencial construtivo do imóvel além do permitido originalmente pelo plano urbanístico. Na prática, serve para compensar o uso adicional do espaço urbano e do solo.
No entanto, o fechamento de varandas com cortinas de vidro retráteis não amplia a área útil do imóvel nem modifica sua destinação, sendo apenas um elemento de proteção removível.
A disputa judicial e a decisão do TJRJ
Diante das cobranças, moradores da Barra da Tijuca ajuizaram ações judiciais e contaram com o apoio do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, que também questionou a legalidade da cobrança.
A 4ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) confirmou decisão de primeira instância que declarou nulos os processos administrativos municipais e determinou o cancelamento das cobranças de mais-valia relacionadas à instalação de cortinas de vidro retráteis.
Além disso, o tribunal reconheceu que a Lei Complementar Municipal nº 145/2014 era que previa essa cobrança, era inconstitucional, bem como o Decreto Municipal nº 39.345/2014, que estabelecia um tratamento desigual ao isentar imóveis da Zona Sul da cidade da mesma obrigação.
Efeitos práticos: nomes em dívida ativa e bloqueios judiciais
Um dos casos emblemáticos envolveu um engenheiro químico que teve o nome inscrito em dívida ativa e sofreu bloqueio judicial de R$ 17 mil em sua conta poupança. Posteriormente, a 3ª Câmara de Direito Público do TJRJ determinou a anulação da Certidão de Dívida Ativa e a extinção da execução fiscal.
Quando a cobrança de mais-valia é permitida?
De acordo com a legislação urbanística, a cobrança de mais-valia só é permitida quando a obra resulta em:
- aumento real da área construída do imóvel; ou
- incorporação da varanda aos cômodos internos da unidade.
Por outro lado, se o fechamento da varanda:
- utilizar material incolor e translúcido;
- for feito com sistema retrátil;
- não aumentar a área útil do imóvel; e
- não transformar a varanda em cômodo habitável, então, conforme a Súmula 384 do TJRJ, não há necessidade de licenciamento urbanístico nem de pagamento de mais-valia.
Conclusão
A decisão do TJRJ representa uma importante vitória para os moradores e traz mais segurança jurídica na realização de melhorias estéticas e funcionais em imóveis.
Antes de iniciar qualquer modificação estrutural no seu imóvel, é fundamental consultar um advogado especializado em Direito Imobiliário, para evitar cobranças indevidas e transtornos judiciais.