Quando um comerciante assina o contrato de locação de uma loja em shopping center ou galeria, a atenção costuma se concentrar em um único número, o valor do aluguel mensal. É natural. É o que aparece primeiro na proposta e é o que mais impacta o fluxo de caixa no dia a dia.
O problema é que, em muitos contratos desse tipo, o aluguel fixo não é a cláusula que mais pesa no bolso do lojista ao longo do tempo. Existem outras disposições, comuns nesse mercado, que podem transformar um ponto comercial promissor em um contrato difícil de sustentar.
Aluguel percentual sobre o faturamento: quando o locador vira sócio sem risco
Uma prática recorrente em contratos de shopping é fixar parte do aluguel como percentual do faturamento da loja. A lógica parece justa à primeira vista, quem vende mais, paga mais.
Só que essa fórmula tem um efeito colateral que passa longe da maioria dos lojistas na hora de negociar. O percentual incide sobre a receita, não sobre o lucro. Se a margem de lucro da operação for baixa e o percentual acordado for alto, é possível que o locador termine o mês recebendo, proporcionalmente, mais do que o próprio comerciante ganha com aquela venda.
Na prática, o locador passa a se comportar como um sócio do negócio, sem investir capital, sem correr o risco da operação e sem participar das decisões do dia a dia. Antes de aceitar esse tipo de cláusula, vale simular o impacto dela em diferentes cenários de margem, e não apenas no cenário mais otimista apresentado na negociação.
Aluguel em dobro em dezembro: uma cláusula pensada para outro momento do varejo
Outra cláusula tradicional em contratos de shopping prevê o pagamento do aluguel em dobro no mês de dezembro. A origem dessa prática está ligada ao período em que o comércio físico concentrava boa parte do seu faturamento anual nas vendas de fim de ano.
O varejo mudou. A popularização da Black Friday e o crescimento das vendas online redistribuíram esse faturamento ao longo do ano de um jeito que muitos contratos, redigidos anos atrás, simplesmente não previram. Hoje, poucas operações sustentam com folga o pagamento em dobro justamente no mês em que a concorrência com o comércio eletrônico é mais intensa e a margem já está mais disputada.
Essa é uma cláusula que merece atenção especial na negociação ou na renovação do contrato, porque o cenário de mercado que a justificava não é mais o mesmo.
Benfeitorias sem direito a indenização
É comum que o lojista invista na loja, reforma, vitrine, mobiliário fixo, adaptações elétricas e estruturais, para adequar o espaço à sua marca. Muitos contratos preveem que essas benfeitorias, ao final da locação, incorporam-se ao imóvel sem qualquer indenização ao lojista, mesmo quando o contrato termina antes do prazo esperado ou por iniciativa do próprio locador.
Isso significa que o investimento feito na loja pode simplesmente ficar para o próximo lojista que ocupar o espaço, sem qualquer retorno para quem pagou pela reforma.
O verdadeiro risco não é a cláusula. É assinar com medo de discutir ela.
Nenhuma dessas cláusulas é, por si só, ilegal. O contrato de locação empresarial admite negociação em praticamente todos esses pontos, teto para o aluguel percentual, revisão do adicional de dezembro, previsão de indenização proporcional por benfeitoria.
O que realmente compromete a operação do comerciante não é a existência dessas cláusulas no contrato padrão apresentado pelo shopping. É o medo de negociar, geralmente motivado pelo temor de perder o ponto comercial, que faz muitos lojistas assinarem um contrato sem entender o efeito prático de cada disposição sobre o próprio negócio.
Antes de assinar ou renovar um contrato de locação comercial, vale revisar cada uma dessas cláusulas com atenção, e negociar aquelas que não fazem sentido para a realidade atual da sua operação.