Introdução
A Convenção e Regulamento Interno são as legislações norteadoras dos direitos e obrigações
condominiais.
Na convenção de condomínio são estabelecidas as normas gerais da estrutura organizacional e de funcionamento do edifício ou conjunto de edificações. Já o regimento interno diz respeito aos acordos e as condutas que os condôminos, bem como os visitantes, devem ter dentro dos espaços do condomínio.
Portanto, é a partir delas que se estabelecem as normas de conduta e a gestão do condomínio, dentre outros regramentos, respeitando, é claro, a legislação vigente.
No entanto, por vezes a redação original da Convenção e do Regulamento Interno dos Condomínio não é suficiente para prever e regulamentar atitudes cometidas pelos condôminos.
Nessas hipóteses, será necessário atualizar a Convenção e o Regulamento Interno, compatibilizando-o com o Código Civil vigente.
O que o Código Civil Dispõe?
O Código Civil, de 2002, prevê no artigo 1.337 a possibilidade de sanção mais firme em face do condômino inconsequente que atenta contra a harmonia e bom convívio entre os demais:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
Assim, como ficaria a situação do condômino que, de forma reiterada, descumpre a obrigação de pagar a cota condominial?
Note-se que o não cumprimento reiterado das obrigações por parte do condômino é veemente rechaçada pelo Código Civil.
Ao mesmo tempo, o artigo 1.336, inciso I do Código Civil/2002 prevê que o pagamento das quotas condominiais é um dos deveres do condômino. Verbis:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Logo, na hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, na proporção das suas frações ideais, o Código Civil prevê aplicação de multa ao condômino, desde que essa conduta seja reiterada e com má-fé.
Vale o destaque que a multa aqui discutida possui a natureza sancionatória, ou seja, possui o fim de penalizar em razão de alguma infração, não se confundindo com a multa já prevista na hipótese de atraso no pagamento das quotas.
E qual é a posição do Judiciário?
O STJ já se posicionou favoravelmente quanto à possibilidade de aplicação de multa sancionatória, nos termos do artigo 1.337 do Código Civil.
Para isso, deve-se comprovar os reiterados episódios de inadimplência a fim de caracterizar a má-fé e não uma eventualidade.
Além da comprovação de reiterados episódios, é necessário também a deliberação mínima de 3/4 dos condôminos em assembleia.
E, como em qualquer aplicação de multa com caráter sancionatório, o condômino infrator terá direito ao contraditório e ampla defesa.