Introdução
A aquisição de imóveis sem escritura definitiva registrada em cartório é uma prática recorrente no Brasil.
A mera assinatura de contrato particular de compra e venda ou mesmo a posse prolongada do bem não são
suficientes para que se reconheça juridicamente a transferência da propriedade.
E se, após a celebração informal da compra e venda, o vendedor falecer antes de lavrar a escritura e registrar o
imóvel?
Nessa hipótese, o comprador se encontra em uma situação de insegurança jurídica e patrimonial.
Diante disso, cabe analisar, com apoio de um advogado, quais são os caminhos jurídicos disponíveis para regularizar a situação.
Da aquisição da propriedade imobiliária
A formalização da propriedade imobiliária, no Brasil, se dá por meio do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme disposto no art. 1.245 do Código Civil.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Desse modo, a aquisição formal do imóvel depende, obrigatoriamente, do registro da escritura pública no cartório
de imóveis (RGI) competente.
A ausência desse registro faz com que o comprador não seja proprietário do imóvel, ainda que tenha pagado
integralmente o valor acordado.
Efeitos da morte do vendedor sem transferência da escritura
Quando o vendedor falece antes de assinar a escritura, o imóvel passa a integrar o inventário do falecido e será
partilhado com os herdeiros.
Nessa situação, o comprador que ainda não possui a escritura, enfrenta dificuldades para regularizar o imóvel, já que não há mais o titular vivo para assinar o documento público de escritura de compra e venda.
Além disso, a morte do vendedor antes da regularização do imóvel pode gerar graves consequências jurídicas ao comprador, que se encontra em situação de insegurança patrimonial.
Alternativas legais para realizar o registro do imóvel em nome do comprador, post mortem do vendedor
Ação de Adjudicação Compulsória
O comprador, por auxílio de um bom advogado, pode ajuizar a Ação de Adjudicação Compulsória contra o espólio do falecido, apresentando prova do negócio realizado.
Como requisito, é preciso apresentar:
- a promessa de compra e venda;
- comprovação de quitação dos valores;
- comprovação de tentativa de prosseguir sem a via judicial (em casos de tentar compor a escritura junto com os herdeiros do vendedor falecido ou quando o vendedor simplesmente se recusa a assinar, mas está vivo);
- existência de cláusula de irretratabilidade (não arrependimento).
Dessa forma, os herdeiros podem ser compelidos judicialmente a assinar a escritura ou, caso se recusem, o juiz pode determinar o registro em cartório, sobrepondo a vontade dos herdeiros.
Habilitação no Inventário
Outra possibilidade é o comprador se habilitar no inventário do vendedor, requerendo o reconhecimento do negócio jurídico de efeitos reais e a sua exclusão dos bens em espólio para partilha. Esta alternativa é útil quando há consenso com os herdeiros, a fim de que a negociação possa ser resolvida de forma amigável e mais célere.
Desse modo, deve-se requerer ao magistrado dos autos do processo de inventário um alvará judicial para que o
inventariante, representando o espólio, realize a escritura pública de transferência do imóvel ao comprador.
Porém, vale ressaltar que esse procedimento só é possível se já houver um processo de Inventário e se todos os
herdeiros forem maiores de idade.
Caso o Imóvel sequer seja mencionado no inventário
Quando a promessa de venda ocorreu há anos, é muito comum que os herdeiros sequer tenham ciência do imóvel vendido pelo falecido e, assim, sequer o imóvel seja arrolado no inventário.
Assim, uma alternativa, é o comprador contatar os herdeiros e solicitar a lavratura de compra e venda definitiva mediante a assinatura do inventariante e anuência dos demais herdeiros.
Usucapião
Em casos em que o comprador permaneceu na posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel por tempo prolongado e tenha a comprovação do pagamento das despesas do imóvel nesses últimos anos, pode-se
pleitear a usucapião ordinária, nos termos dos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil.
No caso hipotético em que o comprador realizou pagamentos e já usufrui da posse do imóvel, o prazo para pleitear a usucapião ordinária pode ser reduzido para 5 anos, conforme o artigo 1.242, parágrafo único, do Código Civil.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com
justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Essa via, contudo, deve ser utilizada em última hipótese, logo, se houver outras vias de regularização, o usucapião não será possível como alternativa para solucionar essa questão.
O Papel do Registro Público
O caso em questão evidencia a importância do registro público para a segurança jurídica das transações
imobiliárias. O registro da escritura no cartório de imóveis é o único instrumento hábil para garantir a oponibilidade do direito de propriedade perante terceiros.
Enquanto não houver o registro, o comprador terá dificuldades, por exemplo, em vender legalmente o imóvel, usar
como garantia de financiamento ou até mesmo protegê-lo integralmente contra terceiros.
Conclusão
A compra de imóvel sem a devida escritura registrada expõe o adquirente a inúmeros riscos, sobretudo diante do
falecimento do vendedor. Nessas situações, o ordenamento jurídico brasileiro oferece alternativas como a adjudicação compulsória, habilitação no inventário ou, em último caso, a usucapião.
Destarte, recomenda-se que todas as transações imobiliárias sejam formalizadas com escritura pública e devidamente registradas.
A segurança jurídica depende de ações preventivas e do cumprimento das formalidades legais, tornando-se, assim,
imprescindível a atuação de um advogado imobiliário para garanti-la.