Introdução: Quando o aluguel vira passivo inesperado
Muitos empresários firmam contratos de locação comercial em conjunto com outras empresas parceiras, seja por conveniência financeira, seja por sinergia de público.
À primeira vista, a co-locação parece vantajosa: divide custos e potencializa o negócio.
Mas o que muitos ignoram é que, sem uma análise jurídica prévia, esse tipo de contrato pode se transformar em uma verdadeira armadilha patrimonial.
Recentemente, um caso analisado por nosso escritório ilustra bem esse risco.
O caso concreto: solidariedade, mandato e desequilíbrio
Duas empresas, sem qualquer vínculo societário entre si, decidiram dividir o mesmo imóvel comercial.
O contrato de locação, elaborado pelo locador, previa que todos os co-locatários e seus sócios seriam devedores solidários, além de conter uma cláusula mandato, autorizando que qualquer um deles pudesse representar os demais para todos os fins: assinatura de termos, recebimento de notificações, entrega das chaves e até confissão de dívida.
Durante a execução do contrato, cada empresa comprometia-se internamente a pagar um percentual proporcional ao uso do imóvel.
Porém, com a pandemia, uma delas manteve seus pagamentos regulares, enquanto a outra deixou de cumprir com suas obrigações.
O problema se agravou quando o sócio da empresa que não estava pagando sua cota-parte, munido dos poderes conferidos pela cláusula mandato, assinou o termo de entrega das chaves, termo de vistoria e até uma confissão de dívida, comprometendo, de forma solidária, também os outros co-locatários.
O resultado foi previsível: a execução de título extrajudicial recaiu sobre todos os locatários e seus sócios, indistintamente, ainda que parte deles jamais tivesse deixado de pagar o que lhes cabia internamente.
A armadilha da solidariedade contratual
A solidariedade é uma exceção no Direito das Obrigações, mas em contratos de locação comercial ela é frequentemente inserida como regra.
Significa dizer que o locador pode cobrar integralmente de qualquer uma das partes independentemente de quem realmente deixou de pagar, inclusive do fiador (se assim se estipular).
Na prática, quem paga o débito integral assume o ônus de buscar o reembolso dos demais, o que é demorado, caro e nem sempre frutífero.
A amplitude da cláusula mandato
A cláusula mandato é outro ponto crítico.
Ela transfere poderes de representação amplos, muitas vezes sem que as partes compreendam o alcance disso. No caso em questão, um único signatário foi capaz de produzir efeitos jurídicos sobre todos os co-locatários, inclusive ao assinar documentos que geraram obrigações financeiras substanciais.
Em termos práticos, essa cláusula pode transformar um ato unilateral em uma confissão de dívida coletiva, sem qualquer ciência ou anuência dos demais.
Como evitar situações assim
Situações como essa poderiam ter sido facilmente prevenidas com assessoria jurídica prévia, tanto no momento da assinatura do contrato de locação quanto na fase de rescisão.
Uma análise técnica teria identificado:
- A necessidade de limitar as responsabilidades na proporção do uso do imóvel ou à empresa diretamente contratante;
- A revisão da cláusula mandato, restringindo poderes a atos de gestão rotineira e nunca à confissão de dívidas;
- A formalização de acordos paralelos entre os co-locatários, delimitando responsabilidades e garantias.
- A orientação de firmar um termo de vistoria de entrada e com imagens;
- A orientação de apenas assinar o termo de vistoria de saída se efetivamente ilustrasse os verdadeiros fatos e com imagens.
Conclusão: O custo da ausência de prevenção
O Direito Contratual não pune apenas quem age de má-fé, mas também quem age sem cautela.
No caso narrado, a boa-fé e a adimplência de uma das empresas não foram suficientes para evitar o prejuízo solidário, justamente porque o contrato permitia que terceiros agissem em seu nome.
Em matéria locatícia, a prevenção jurídica não é um custo: é um seguro.
Um simples parecer antes da assinatura (ou na entrega do imóvel) teria evitado uma execução inteira.