O Sinal de Negócio ou Arras está previsto no Código Civil. Apesar de ser mais comum de ser visto em contratos de Compra e Venda de Imóveis, tal instituto pode ser utilizado em outras modalidades de contrato.
O Código Civil prevê dois tipos: (I) Arras Confirmatórias ou (II) Arras Penitenciais.
Arras Confirmatórias
A primeira está prevista no artigo 418 e 419 do Código Civil, sob a seguinte redação:
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Vejamos que as Arras Confirmatórias elas têm caráter assegurar o negócio, como o próprio nome já intui, porém, não há previsão de arrependimento.
Dessa forma, se o pretenso comprador desistir do negócio, o vendedor poderá não só reter os valores, como também poderá exigir o cumprimento do contrato e, se comprovado, pode-se exigir eventuais perdas e danos.
Por outro lado, se for o vendedor a parte desistente, então o comprador poderá executar o contrato e ainda exigir eventuais perdas e danos.
Note que, nessa modalidade, as Arras são apenas para “segurar”, não possuindo como caráter principal indenizar eventualmente a parte inocente, tanto que lhe lhe é permitida a facultada a execução do contrato.
Arras Penitenciais
Já as Arras Penitenciais estão previstas no artigo 420 do Código Civil:
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Veja que, nesse caso, há a previsão expressa do arrependimento, com isso, as Arras Penitenciais possuem o
caráter meramente indenizatório. Ou seja, se o pretenso comprador desistir, o vendedor terá direito de reter os valores correspondentes às Arras.
E, no caso do vendedor desistir, o potencial comprador terá o direito de requerer a devolução de suas Arras mais o pagamento de mesma quantia a título de indenização.
Conclusão
É comum encontrar inúmeros contratos baseados em modelos que dispõem a previsão dos dois tipos de arras, porém, por uma questão de lógica, não há a possibilidade de cumulação de ambas as arras, tendo em vista que, se há a previsão expressa sobre a impossibilidade de arrependimento, as arras só poderão ser confirmatórias.
Portanto, ambas as em conjunto com seus respectivos profissionais, devem se atentar ao contrato a fim de evitar a duplicidade como mencionado e, por fim, determinar qual modalidade de arras atenderá melhor a sua realidade.