Compra de imóvel de alto padrão: por que a matrícula não é suficiente?

Na compra de um imóvel de alto padrão, uma falha na análise jurídica pode resultar em prejuízos expressivos e disputas judiciais. Por isso, a segurança na compra de imóvel exige mais do que a consulta à matrícula: é necessário investigar a situação do bem, do vendedor e das transmissões anteriores.

A due diligence imobiliária reúne verificações registrais, judiciais, fiscais e documentais para identificar riscos antes da assinatura do contrato. Com essa análise, o comprador pode exigir correções, negociar garantias ou desistir do negócio antes de comprometer seu patrimônio.

1. Cadeia dominial: investigue o histórico do imóvel

A matrícula identifica o proprietário atual e registra transmissões e gravames, mas sua regularidade não afasta todos os riscos relacionados a negócios anteriores.

A análise da cadeia dominial permite identificar possíveis vícios em escrituras, partilhas, procurações e outras transmissões. Entre os pontos de atenção estão a ausência de outorga conjugal, quando exigida por lei, a venda de ascendente a descendente sem os consentimentos necessários e doações que ultrapassem os limites legais.

Alguns problemas podem ser corrigidos antes da aquisição. Descobertos posteriormente, podem dar origem a litígios e comprometer a segurança do negócio.

2. Ações judiciais e riscos envolvendo o vendedor

A situação patrimonial do vendedor é tão importante quanto a documentação do imóvel. Execuções e outras ações capazes de comprometer sua solvência podem levar ao reconhecimento da ineficácia da venda perante credores.

O artigo 792 do Código de Processo Civil disciplina a fraude à execução, enquanto a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece critérios para seu reconhecimento. A legislação também protege o adquirente de boa-fé em determinadas circunstâncias, mas essa proteção não elimina todos os riscos, especialmente em hipóteses de fraude contra credores e fraude à execução fiscal.

Por isso, a due diligence imobiliária deve incluir certidões judiciais, fiscais e de protesto em nome do vendedor e, conforme as circunstâncias, de seu cônjuge ou companheiro e de proprietários anteriores.

A análise não deve se limitar à existência de processos: é necessário avaliar seu objeto, valor e possíveis consequências sobre o patrimônio envolvido.

Atenção especial às transmissões recentes: vendas sucessivas em curto intervalo, preços incompatíveis com o mercado ou operações entre pessoas relacionadas podem justificar uma investigação mais aprofundada. Em matéria tributária, o artigo 185 do Código Tributário Nacional estabelece regras específicas para a fraude à execução fiscal, que podem alcançar alienações posteriores.

3. Indisponibilidades e gravames na matrícula

A consulta à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), em conjunto com a análise da matrícula, ajuda a identificar restrições que podem impedir ou dificultar a transferência.

Entre os gravames que merecem atenção estão:

• Penhoras, arrestos e indisponibilidades;
• Hipotecas e alienações fiduciárias;
• Usufruto e cláusulas de inalienabilidade;
• Restrições que dependam de cancelamento ou regularização.

Alguns ônus podem ser resolvidos durante a operação, desde que o contrato estabeleça procedimentos seguros para a quitação da dívida e a liberação do imóvel. O essencial é evitar que o comprador pague o preço sem ter asseguradas as condições para registrar a aquisição.

4. Débitos de IPTU, condomínio e outras obrigações

Nem todas as dívidas permanecem restritas a quem as contraiu. Algumas podem acompanhar o imóvel e ser transferidas ao adquirente.

O artigo 130 do Código Tributário Nacional disciplina a responsabilidade por créditos tributários relativos ao bem, enquanto o artigo 1.345 do Código Civil prevê a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios.

Antes da compra, convém verificar:

• Débitos de IPTU e cotas condominiais;
• Multas e encargos pendentes;
• Cotas extraordinárias aprovadas para obras;
• Obrigações específicas relacionadas à situação do imóvel.

No Rio de Janeiro, imóveis em terrenos de marinha também exigem atenção à regularidade perante a Secretaria do Patrimônio da União e às obrigações relacionadas ao laudêmio e à transferência.

5. Outros riscos jurídicos e urbanísticos

A análise jurídica de imóvel deve considerar também quem tem poderes para vendê-lo e se existem direitos de terceiros sobre o bem.

Imóveis pertencentes a espólios, por exemplo, podem exigir autorizações ou a observância de formalidades específicas. A existência de união estável não formalizada ou de partilha de divórcio ainda não registrada também pode gerar controvérsias patrimoniais.

Além disso, construções não averbadas, divergências de metragem, reformas irregulares e restrições urbanísticas ou de tombamento podem limitar o uso do imóvel e afetar seu valor de mercado.

Se o bem estiver locado, é necessário verificar o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991, e as condições em que o contrato de locação poderá vincular o adquirente.

6. Quando fazer a due diligence imobiliária?

A análise deve ocorrer antes da assinatura do compromisso de compra e venda e do pagamento do sinal. Nessa etapa, o comprador ainda dispõe de maior margem para negociar garantias, exigir a regularização de pendências ou desistir da operação.

Os resultados também devem orientar a elaboração do contrato, com previsões sobre a responsabilidade por débitos, a regularização de restrições e as condições para liberação do preço.

Em aquisições de alto valor, a due diligence imobiliária não é mera formalidade documental. É uma ferramenta de gestão de riscos que permite ao comprador compreender o que está adquirindo e tomar decisões com maior segurança jurídica.

A análise conduzida por advogado especializado em Direito Imobiliário transforma informações registrais, judiciais e patrimoniais em medidas concretas de proteção do negócio