No primeiro artigo sobre contratos de locação em shopping e galeria, tratamos do aluguel percentual, do adicional de dezembro e das benfeitorias sem indenização. Existem, no entanto, outras duas cláusulas igualmente relevantes, e igualmente pouco discutidas na hora de assinar o contrato, a cessão do imóvel pelo locador sem comunicação prévia ao lojista, e a responsabilidade solidária dos fiadores.
Cláusula de Alteração de Locador sem Comunicação Prévia
É comum que shoppings e galerias vendam ou transfiram a propriedade do imóvel, ou cedem a posição de locador para outra empresa do mesmo grupo, sem qualquer comunicação prévia ao lojista. Muitos contratos preveem expressamente essa possibilidade, deixando o locatário sem nenhum poder de manifestação ou sequer ciência sobre a mudança.
Na prática, o lojista pode acordar um dia com um novo interlocutor definindo as regras da relação, sem ter sido avisado, e sem ter tido oportunidade de conhecer a nova contraparte antes da cessão se efetivar.
Isso é relevante porque a relação entre locador e locatário não se limita ao contrato escrito, envolve negociações informais, prazos de tolerância, e um histórico de relacionamento que se perde quando a cessão ocorre de forma unilateral e sem aviso.
Fiador solidário: uma responsabilidade que vai além do que parece
Outra cláusula recorrente é a responsabilidade solidária entre locatário e fiadores. Na prática, isso significa que o locador pode cobrar a dívida integralmente do fiador, sem precisar esgotar antes as possibilidades de cobrança contra o próprio lojista devedor.
Geralmente essa cláusula está conjugada com a outra prevendo a dispensa de notificação ou citação de todos, bastando que um deles tenha tomado a ciência para os demais. Ou seja, a citação ao Locatário já bastaria para consignar a ciência do fiador também.
Quem assume a posição de fiador em um contrato empresarial precisa entender que essa responsabilidade normalmente não se limita ao valor do aluguel. Multas, encargos, e até obrigações acessórias previstas no contrato como fundo de marketing e propaganda, podem ser exigidas do fiador, na mesma extensão em que seriam exigidas do locatário principal.
Ponderação
No fim das contas, quem sofrerá a responsabilidade sobre o risco é o empresário e o papel do advogado é trazer ao seu conhecimento a relevância prática daqueles termos a fim de você ponderar se, mesmo com esses termos ainda há de convir prosseguir com o contrato.