Quando alguém decide comprar um imóvel, a tendência é focar exclusivamente no preço negociado.
Mas esse é apenas o começo.
Existe uma camada da operação que costuma ser negligenciada, e que impacta diretamente o custo real da aquisição:
os custos de formalização.
E aqui vai uma regra simples, mas extremamente útil:
Provisione pelo menos 5% do valor do imóvel para essas despesas.
Não se trata de um número exato.
Dependendo do município e até o cartório esse percentual pode oscilar.
Quais são esses custos, na prática?
Ao adquirir um imóvel, você inevitavelmente vai lidar com:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): no Rio de Janeiro sua alíquota está em 3%.
- Escritura pública (nos casos de compra à vista): para que possa ter uma noção, o imóvel de R$ 345.000,00 deu o valor de escritura equivalente a R$ 4.200,00
- Registro no cartório de registro de imóveis (RGI): nesse mesmo imóvel de R$ 345.000,00 a simulação deu o valor de R$ 4.600,00
Veja que independentemente do estado esses custos possuem um peso relevante dentro da operação.
Um ponto essencial que ainda gera muita confusão
Existe um detalhe jurídico que não pode ser ignorado: sem o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel, você não é o proprietário do imóvel.
O que você tem, até então, é a posse do imóvel, porém você somente será formalmente proprietário com o devido registro, pois, somente após isso a propriedade será oponível a terceiros.
Logo, a propriedade, do ponto de vista jurídico, só se consolida com o registro no cartório competente.
Risco Quase Nunca Considerado por Quem Deixa de Registrar a Escritura de Compra e Venda
Quando você compra um imóvel e não leva a escritura a registro, você pode até acreditar que está economizando.
Mas, na prática, pode estar assumindo um risco jurídico relevante, e potencialmente caro.
Imagine a seguinte situação:
Você compra o imóvel, paga o preço, assina a escritura,
mas não realiza o registro na matrícula.
Algum tempo depois, o vendedor passa a responder a uma ação judicial e se torna devedor.
Como o imóvel ainda está formalmente em nome dele, ocorre o óbvio: o credor identifica esse bem e tenta utilizá-lo para satisfazer a dívida.
E aqui começa o problema
O que você precisa fazer nesse cenário:
Para evitar a perda do imóvel, você terá que:
- ingressar no processo com embargos de terceiros;
- comprovar que adquiriu o bem de boa-fé;
- demonstrar que a aquisição é anterior à dívida (ou à constrição)
Ou seja: você passa a discutir judicialmente um direito que poderia estar plenamente protegido com o registro, sem contar com as despesas com advogado e eventuais custas processuais.
Conclusão
É um típico caso de economia que sai cara. Você evita uma despesa previsível e controlada para se expor a um risco incerto, mais complexo e potencialmente muito mais oneroso.