O que a mudança dos condomínios de luxo revela sobre o mercado imobiliário
A mudança no perfil dos moradores de condomínios de luxo pode revelar tendências importantes para quem compra imóveis de alto padrão, seja para morar, seja para investir.
Existe uma mudança silenciosa acontecendo em alguns dos principais mercados imobiliários de alto padrão do Brasil.
Ela não aparece necessariamente nas plantas dos empreendimentos, nos anúncios das incorporadoras ou nos indicadores tradicionais de valorização.
Ela aparece nas pessoas.
Em determinados condomínios e bairros tradicionalmente associados às classes de maior patrimônio, é possível observar a chegada de novos moradores com perfis diferentes daqueles que historicamente ocupavam esses espaços.
São empresários, investidores, celebridades, influenciadores e pessoas que ascenderam economicamente em uma velocidade muito maior do que as gerações anteriores de suas famílias.
E isso produz uma transformação interessante: o endereço continua sendo o mesmo, mas a experiência de morar naquele endereço pode começar a mudar.
Existe diferença cultural entre riqueza antiga e a riqueza nova?
Antes de qualquer coisa, é importante fazer uma ressalva.
Não existe uma regra segundo a qual pessoas de determinado patrimônio sejam necessariamente discretas, enquanto pessoas que ascenderam economicamente sejam necessariamente mais expostas.
A realidade é muito mais complexa.
Mas existe, sim, uma tendência comportamental que merece ser observada.
Famílias que convivem com patrimônio elevado há várias gerações frequentemente desenvolveram uma relação diferente com exposição pública, privacidade e consumo.
O patrimônio já está consolidado.
O sobrenome, as relações profissionais e sociais e o acesso a determinados círculos já existem independentemente da necessidade de demonstrar publicamente determinado padrão de vida.
Para alguém que acabou de alcançar um novo patamar econômico, porém, a relação com o patrimônio pode ser diferente.
A conquista pode fazer parte da própria identidade pública.
O carro, a viagem, a casa, o restaurante, o relógio ou o condomínio podem aparecer nas redes sociais.
E isso não é necessariamente negativo.
É apenas diferente.
O problema começa quando esquecemos que pessoas diferentes podem procurar coisas diferentes no mesmo imóvel.
O condomínio de luxo não vende apenas uma casa
Esse é um ponto fundamental para entender o mercado imobiliário de alto padrão.
Quando alguém compra uma casa de alguns milhões de reais em um condomínio fechado, não está comprando apenas:
- metragem;
- arquitetura;
- segurança;
- área de lazer;
- paisagismo;
- localização.
Está comprando também uma determinada experiência de vizinhança:
- Privacidade.
- Segurança.
- Tranquilidade.
- Status.
- Networking.
- Proximidade com determinadas pessoas.
- Distância de determinadas pessoas.
Tudo isso pode fazer parte, ainda que de maneira implícita, do valor percebido daquele imóvel.
Por isso, dois imóveis fisicamente semelhantes podem apresentar experiências completamente diferentes dependendo da composição social de seus moradores.
É aqui que entra o “Efeito Primo Rico”
Foram publicadas notícias informando que os novos vizinhos do Primo Rico e Maira Cardi estavam cogitando se mudar em decorrência de sua chegada. E isso mostra uma movimentação e tendência específica desse público no mercado imobiliário.
Imagine alguém que comprou uma casa em um condomínio de alto padrão há 15 anos.
Na época, buscava principalmente segurança, privacidade, tranquilidade e proximidade com famílias de perfil semelhante ao seu.
Anos depois, o condomínio começa a receber uma nova geração de moradores.
Pessoas mais jovens, extremamente bem-sucedidas, com forte presença digital, que transformam a própria rotina em conteúdo e que possuem uma relação muito mais aberta com exposição pública.
O condomínio continua tendo segurança.
Continua tendo jardins.
Continua tendo casas milionárias.
Mas a experiência de morar ali pode ser diferente.
E algumas pessoas podem gostar dessa transformação. Outras, não.
Esse é o ponto.
O valor de um endereço não é apenas financeiro. Ele também é comportamental.
Isso Ocorreu em Alphaville e Tamboré
Mercados como Alphaville e Tamboré são interessantes justamente porque concentram diferentes gerações de patrimônio e diferentes perfis de compradores.
Ao longo do tempo, regiões originalmente associadas a determinados grupos econômicos podem receber novos moradores à medida que novas fortunas são criadas.
Esse movimento é natural.
O mercado imobiliário não permanece socialmente estático.
Uma região valorizada atrai pessoas que querem fazer parte dela.
E, à medida que essas pessoas chegam, elas também ajudam a modificar a identidade daquela região.
É um ciclo.
O sucesso de um bairro atrai novos compradores. Os novos compradores alteram o perfil do bairro. E o novo perfil pode, por sua vez, alterar a percepção de valor e cultural daquele mesmo bairro.
É por isso que analisar apenas preço por metro quadrado pode ser insuficiente.
A vizinhança também é um ativo
Quando analisamos um imóvel de alto padrão, costumamos perguntar “Quanto vale o metro quadrado?”
Mas talvez devêssemos perguntar também “Quem está comprando o metro quadrado?”
Essa pergunta é especialmente importante quando o imóvel é adquirido com intenção de investimento.
Imagine dois condomínios com imóveis de características semelhantes.
Um deles preserva uma composição de moradores extremamente homogênea, com forte valorização da privacidade.
O outro passa por uma transformação acelerada de perfil, atraindo moradores que valorizam mais exposição, eventos, produção de conteúdo e visibilidade.
Nenhum dos dois é necessariamente melhor. Depende do comprador. Mas eles podem atender a demandas completamente diferentes.
E, no mercado de alto padrão, demanda é justamente uma das variáveis que determina o valor de um ativo.
Para quem compra para morar, a pergunta é: “eu quero viver aqui?”
Essa análise é relativamente intuitiva.
Antes de comprar, você deveria observar o condomínio em diferentes horários:
- Conversar com moradores.
- Entender as regras internas.
- Conhecer a política de segurança.
- Observar o nível de privacidade.
- Conhecer o perfil das áreas comuns.
- Entender como são os eventos.
E, principalmente, perceber se aquele ambiente corresponde ao estilo de vida que você procura.
Porque uma casa maravilhosa pode ser o imóvel errado se o ambiente ao redor não fizer sentido para você.
Para quem compra como investimento, a pergunta muda
Se você compra um imóvel pensando em revendê-lo no futuro, a análise precisa ser ainda mais cuidadosa:
- Você não precisa apenas gostar do imóvel.
- Precisa imaginar quem vai querer comprá-lo de você.
- E esse comprador futuro pode ter preferências diferentes das suas.
- Por isso, é necessário acompanhar tendências.
- Quem está chegando?
- Quem está saindo?
- Qual faixa etária está predominando?
- Qual é o perfil profissional?
- Quais são os hábitos de consumo?
- As pessoas valorizam privacidade ou exposição?
- O condomínio está ficando mais homogêneo ou mais heterogêneo?
Essas perguntas podem parecer sociológicas. Mas têm consequências econômicas.
E onde entra o Direito?
Aqui está uma parte que frequentemente passa despercebida.
O perfil de uma comunidade imobiliária não é determinado apenas pelo mercado.
Ele também é influenciado pelo Direito.
Convenção de condomínio, regulamento interno, regras de utilização das áreas comuns, restrições construtivas, regras de segurança, circulação de visitantes, locações por temporada, utilização comercial do imóvel e proteção da privacidade são apenas alguns dos elementos que podem interferir na experiência daquele endereço.
Em outras palavras: o ambiente imobiliário também é construído por regras jurídicas.
Por isso, uma análise patrimonial realmente completa não deveria olhar somente para matrícula, preço e localização.
É preciso compreender também as regras que estruturam aquele ambiente.
O mercado imobiliário é também um mercado de comportamento
Esse talvez seja o principal aprendizado.
Quando analisamos imóveis de alto padrão, estamos analisando muito mais do que concreto, terreno e metragem.
Estamos analisando comportamento.
As pessoas mudam.
Os padrões de consumo mudam.
As famílias mudam.
As formas de exposição mudam.
As gerações mudam.
E os bairros mudam junto.
Por isso, aquele condomínio que era considerado o endereço perfeito há 20 anos pode não entregar exatamente a mesma experiência hoje. E isso não significa que ele piorou. Significa que o mercado mudou.
Antes de comprar um imóvel de alto padrão, olhe para os vizinhos
Não estamos falando de escolher imóvel pela profissão ou pelo patrimônio de quem mora ao lado.
Muito menos de fazer julgamentos sobre pessoas.
Estamos falando de compreender o perfil da comunidade que você está comprando junto com o imóvel.
Se você procura privacidade, talvez queira entender o quanto aquele ambiente valoriza privacidade.
Se procura networking, talvez determinadas comunidades sejam mais interessantes.
Se pretende criar os filhos naquele local, talvez o perfil das famílias seja relevante.
Se pretende investir, talvez seja ainda mais importante entender qual público provavelmente estará interessado naquele imóvel daqui a cinco ou dez anos.
Porque, no mercado imobiliário de alto padrão, você não compra apenas uma casa.
Você compra um endereço. E um endereço é também uma comunidade.
E compreender como essa comunidade está mudando pode ser tão importante quanto saber quanto custa o metro quadrado.