Introdução
A popularização de plataformas digitais, como o Airbnb, transformou o mercado imobiliário e ampliou as possibilidades de exploração econômica de imóveis residenciais. Entretanto, essa prática também gera conflitos entre proprietários e condomínios, especialmente em relação à segurança, à destinação das unidades e às regras de convivência.
A pergunta que mais se repete é se o condomínio pode proibir o Airbnb. Segundo o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode impedir a oferta reiterada de unidades para estadias de curta duração, ainda que a convenção não contenha proibição expressa. A matéria, porém, aguarda a fixação de tese em recurso repetitivo, o que recomenda cautela tanto a proprietários quanto a síndicos.
O que diz a lei sobre Airbnb em condomínio?
O direito de propriedade é assegurado pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal. Além disso, o artigo 1.228 do Código Civil garante ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seu imóvel.
Esse direito, contudo, não é absoluto. O artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que o condômino dê à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores. A destinação, por sua vez, é definida na convenção de condomínio, nos termos do artigo 1.332, inciso III, do Código Civil.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, disciplina no artigo 48 a locação por temporada, destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. Já a Lei nº 11.771/2008, que trata da Política Nacional de Turismo, define no artigo 23 os meios de hospedagem como empreendimentos destinados a prestar serviços de alojamento temporário mediante cobrança de diária.
Por isso, é necessário distinguir a locação por temporada da exploração de estadias curtas que, conforme suas características, possa assumir natureza semelhante à de uma atividade de hospedagem. A utilização de uma plataforma digital, isoladamente, não determina a classificação jurídica do contrato.
Existe diferença entre curta e curtíssima temporada?
A lei não define locação de curta ou de curtíssima temporada, e o STJ emprega as duas expressões sem fixar prazo em dias para cada uma. Para a jurisprudência, o critério decisivo não é a duração de cada estadia, e sim a natureza da exploração, aferida pela reiteração das contratações, pela rotatividade de ocupantes e pela eventual oferta de serviços típicos de hospedagem, como recepção, limpeza e troca de roupa de cama.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio?
O tema foi enfrentado inicialmente em 2021 pelas duas Turmas de Direito Privado do STJ, no REsp nº 1.819.075/RS, julgado pela Quarta Turma, e no REsp nº 1.884.483/PR, julgado pela Terceira Turma, ocasiões em que se admitiu a restrição dessa forma de exploração em condomínios de destinação residencial.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção, que reúne as duas Turmas, uniformizou a orientação ao julgar o REsp nº 2.121.055/MG, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. Por maioria de cinco votos a quatro, o colegiado entendeu que a exploração econômica reiterada de unidades por curtos períodos, sobretudo por meio de plataformas digitais, descaracteriza a destinação exclusivamente residencial.
Assim, basta que a convenção estabeleça essa destinação para que a prática seja considerada incompatível com a finalidade do condomínio, e eventual autorização dependerá de deliberação da assembleia aprovada por dois terços dos votos dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do Código Civil.
A corrente vencida, inaugurada pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira, sustentou que a restrição somente seria legítima diante de proibição expressa na convenção e que a simples intermediação por plataforma não converte a locação em atividade de hospedagem, o que dependeria da efetiva oferta de serviços típicos de hotelaria.
O que é o Tema 1.443 do STJ?
Em seguida, a Segunda Seção afetou os REsps nº 2.272.536 e 2.272.537, de relatoria do Ministro Raul Araújo, ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443), para definir se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção é suficiente para impedir a locação por curta temporada intermediada por plataformas digitais ou se é necessária proibição expressa.
Foi determinada a suspensão, em todo o território nacional, dos processos individuais e coletivos que discutem essa questão.
A distinção entre os dois julgamentos é relevante. O REsp nº 2.121.055/MG resolveu um caso concreto e, embora sinalize a posição atual da Corte, não tem efeito vinculante.
A tese que vier a ser firmada no Tema 1.443, por sua vez, será de observância obrigatória por juízes e tribunais. Até a data desta publicação, o mérito do tema repetitivo ainda não foi julgado.
Quais são os impactos para proprietários e condomínios?
Para o proprietário, a locação por curta duração pode representar uma fonte de renda relevante, mas, diante do cenário atual, iniciá-la em condomínio de destinação exclusivamente residencial sem autorização assemblear expõe o condômino a penalidades e a eventual ação judicial.
Por isso, antes de anunciar o imóvel, convém examinar a convenção, o regimento interno e as atas de assembleia.
Para os condomínios, a principal preocupação costuma envolver a segurança dos moradores, a circulação de pessoas desconhecidas e a preservação do sossego.
A orientação firmada pela Segunda Seção confere respaldo à restrição, mas a medida mais segura continua sendo a inclusão de regra expressa na convenção, seja para vedar, seja para autorizar e disciplinar a prática, aprovada pelo quórum de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil e levada ao Registro de Imóveis.
Essa providência afasta a discussão sobre a suficiência da cláusula de destinação residencial, objeto do Tema 1.443.
Convém lembrar, ainda, que os processos que discutem exatamente essa questão estão suspensos até o julgamento do repetitivo, circunstância que deve ser considerada antes do ajuizamento de qualquer demanda.
Como prevenir conflitos?
Proprietários devem verificar as limitações existentes antes de anunciar o imóvel, enquanto síndicos e administradoras devem adotar medidas compatíveis com a legislação e com as deliberações regularmente aprovadas.
Também é recomendável que as regras relativas ao acesso de ocupantes, à utilização das áreas comuns e à segurança sejam claras e aplicadas de maneira uniforme, sem imposição de restrições arbitrárias.
A orientação jurídica preventiva auxilia na interpretação da convenção, na redação de eventuais alterações e na avaliação dos riscos de cada situação.
Conclusão
Pelo entendimento atual do STJ, o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode impedir a exploração reiterada de unidades para estadias de curta duração, ainda que a convenção não mencione expressamente o Airbnb ou a locação por temporada, e a liberação da prática depende de aprovação por dois terços dos condôminos.
Como a questão será definida em caráter vinculante no Tema 1.443, proprietários e condomínios devem acompanhar o julgamento e, sempre que possível, buscar a solução na própria convenção, de modo a reduzir riscos e conferir maior segurança às relações condominiais.