Com a entrada em vigor do Novo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023), o ordenamento jurídico brasileiro passou a prever uma nova atribuição aos Tabeliães de Notas: a administração da escrow account — também conhecida como conta vinculada, conta caução ou conta de garantia.
Na prática, trata-se de uma importante inovação para o setor imobiliário. A escrow account é uma conta específica onde os valores envolvidos na negociação de um imóvel são depositados e somente liberados quando as condições pactuadas entre as partes forem efetivamente cumpridas.
Até então, esse tipo de garantia era comumente administrado por instituições financeiras, muitas vezes com altos custos de custódia e burocracia elevada. Com a nova legislação, os cartórios de notas poderão atuar como gestores desses valores, de forma imparcial e com maior eficiência.
Publicação do Provimento 197/2025 do CNJ
Com o Provimento CNJ nº 197/2025, foram estabelecidos os procedimentos, requisitos documentais, limites de atuação e formas de remuneração para os cartórios de notas, garantindo padronização e segurança jurídica.
Como funciona a escrow account com o tabelião?
O tabelião de notas atuará como terceiro neutro, certificando o implemento ou a frustração das condições da transação. Através de ata notarial, poderá constatar, por exemplo, se todas as obrigações contratuais foram cumpridas, autorizando ou não o repasse dos valores depositados.
Além disso, o montante depositado na escrow account constitui patrimônio segregado, o que significa que não poderá ser atingido por eventuais dívidas do comprador, do vendedor ou mesmo do próprio tabelião, garantindo segurança jurídica à operação.
Exemplos práticos de aplicação
Imagine a venda de um imóvel cujo vendedor possua dívidas pendentes. Em vez de correr o risco de receber o valor da venda e não quitar as obrigações, as partes podem
pactuar que o montante total será depositado em escrow. O tabelião, então, repassará diretamente aos credores os valores devidos e, ao vendedor, apenas o saldo remanescente. Tudo isso com transparência e segurança.
Benefícios para o mercado imobiliário
- Redução de custos: taxas cartorárias tendem a ser inferiores às cobradas por bancos na administração dessas contas.
- Segurança jurídica: a figura do tabelião como garantidor da execução do contrato confere mais confiança à transação.
- Maior agilidade: a atuação do cartório pode acelerar o fechamento de negócios, evitando entraves e incertezas.
O que ainda falta?
A efetiva implementação da escrow account por tabeliães ainda depende da regulamentação de convênios com instituições financeiras, conforme exige a lei. No entanto, o movimento legislativo é promissor e sinaliza um avanço significativo na profissionalização e desjudicialização das relações contratuais, especialmente no setor imobiliário.
Com isso, os tabelionatos de notas passam a desempenhar um papel ainda mais estratégico nas transações de bens imóveis, promovendo um ambiente de confiança,
economia e eficiência.