Introdução
A inadimplência é um problema que atormenta muitos Condomínios, sobretudo quadro se trata de pequeno porte. Nesses casos, o temor é ainda maior, tendo em vista que o número de unidades para rateio é menor, portanto, qualquer inadimplência, implica em fortes consequências ao caixa.
Porém, em decorrência da pandemia, tal problema tornou-se presente em condomínios de médio
e grande porte também.
Felizmente, a pandemia cessou, porém suas consequências econômicas ainda perdurarão por mais
alguns anos até efetivamente chegarmos num ponto de equilíbrio.
Para que se tenha uma noção de seu alcance, de acordo com pesquisa feita pela Serasa Experian, de 2018 para 2023, o número de brasileiros inadimplentes passou de 59,3 milhões para 70,1 milhões.
Diante desse aumento alarmante, é imprescindível que os condomínios aprendam a se reinventar com novas abordagens de cobrança e renegociações.
Cobrança Extrajudicial x Cobrança Judicial
Apesar de as cobranças judiciais de cotas condominiais se tornarem mais céleres com o passar dos anos ainda é um mecanismo muito moroso: veja que num cenário positivo, pode-se demorar em torno de 6 (seis) meses.
Há ainda a questão financeira: em determinados casos, não convém a distribuição imediata da ação, pois o débito condominial é muito baixo em relação a todas as despesas inerentes à distribuição da ação.
Com isso, o condomínio aguarda alguns meses a mais de inadimplência a fim do débito se tornar um valor razoável para a distribuição e, por consequência, acumula-se um déficit ainda maior no caixa do condomínio.
Em razão disso, a efetiva cobrança extrajudicial pode trazer bons frutos ao condomínio, eis que:
- O condomínio terá acordos mais céleres;
- Aumento do fluxo de caixa do condomínio;
- Economiza dinheiro e tempo que gastaria com processo
- judicial;
- O condômino Inadimplente que pagará os honorários advocatícios;
- Identificação de erros nos processos internos como: dados desatualizados, emissão incorreta de boletos, dentre outros.
Quem Contratar?
Basicamente existem 3 opções no mercado:
- Contratação de empresas que são especializadas em recuperação de crédito;
- Contratação/aproveitamento da administradora do Condomínio para efetuar tais cobranças;
- Contratação de um Escritório de Advocacia especializado;
Na primeira opção, tem-se a vantagem de contratar uma empresa que trabalha exclusivamente com aquele tipo de demanda, no entanto, deve-se lembrar que existem determinadas atividades que são privativas do advogado.
Portanto, em caso de eventuais judicializações, será necessário contratar um escritório de advocacia, ou seja, deverá manter duas frentes distintas.
Na segunda opção, costuma ser a mais complicada e normalmente a mais corriqueira, como será exposto a seguir.
O lado positivo é que o condomínio não costuma ter despesas a mais, eis que já paga o valor fixo à administradora, além do fato de já ter um certo contato com a empresa e seus funcionários.
Em contraposição, de todos os cenários é o que menos tem diferencial, pois, na maioria dos casos, as administradoras funcionam mais como um departamento de contas a pagar, isto é, o síndico não consegue delegar, pois se encontra obrigado em monitorar toda a operação.
Sem contar que, não se costuma existir uma comunicação direta com os condôminos a fim de garantir a devida celeridade.
Já no terceiro cenário é o escritório de advocacia atuante com cobranças de cotas condominiais.
A vantagem principal é já existir efetivamente um corpo jurídico, oferecendo-lhe o suporte tanto judicial quanto extrajudicial.
Assim, se eventualmente a negociação amigável não surtir efeito, já há direta comunicação com o jurídico.
Além do mais, será possível aplicar toda a expertise jurídica em eventuais cobranças extrajudiciais.
Importa dizer que, antes da contratação, o síndico deve conhecer o perfil de trabalho do escritório, pois, aquela velha advocacia que procura judicializar todas as demandas não tem mais espaço para os tempos de hoje.
Portanto, deve-se procurar uma equipe que evite litígios judiciais desnecessários, priorizando sempre a celeridade e o menor custo a todas as partes.