Introdução
Ao sonhar com a primeira casa própria, é fácil ser conduzido pela emoção e abrir mão da devida atenção a
etapas cruciais do processo de aquisição.
Uma dessas etapas, muitas vezes subestimada, é a “Due Diligence” imobiliária. Este procedimento consiste em
uma investigação detalhada de todos os aspectos relacionados ao imóvel desejado. Ignorar este passo pode ser a diferença entre realizar um sonho e mergulhar em um pesadelo financeiro e jurídico.
A due diligence imobiliária é uma investigação minuciosa e abrangente do imóvel que se pretende adquirir. Ela engloba a análise de documentos legais, bem como a verificação de possíveis trabalhistas, cíveis e tributárias que possam recair sobre o imóvel.
Desconsideração da Personalidade Jurídica: atingimento dos bens do vendedor
O Incidente de Desconsideração da Personalidade Jurídica está previsto no Código Civil, Código de Processo Civil, bem como na CLT.
O artigo 50 do Código Civil dispõe o critério para o deferimento do incidente:
Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade ou pela confusão patrimonial, pode o juiz, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, desconsiderá-la para que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares de administradores ou de sócios da pessoa jurídica beneficiados direta ou indiretamente pelo abuso.
Apesar de prevista em inúmeros diplomas legais, podendo ser aplicada em processos de natureza variada, a Desconsideração da Personalidade Jurídica na Justiça do Trabalho se torna mais comum em decorrência do caráter
alimentício dos créditos trabalhistas.
Desta forma, se houver a comprovação de histórico recente de inadimplemento/ insolvência, é possível que o juízo competente entenda como prova suficiente para o deferimento do incidente.
Assim, há o risco de atingir os bens pessoais dos sócios como, por exemplo, seus imóveis. Isso significa que, num cenário bem-sucedido para o Reclamante, o crédito trabalhista pode atingir o pretenso imóvel.
Portanto, é necessário verificar se há processos trabalhistas e qual é o cenário que se encontra.
Débitos/Ações que dispõe sobre o Imóvel
Outra situação que pode ser evitada com uma due diligence eficiente são os problemas cíveis. Por exemplo, é
possível identificar se há disputas judiciais em andamento envolvendo o imóvel, como ações de usucapião ou questões de posse. Essas informações são fundamentais para garantir a segurança jurídica da transação.
Portanto, é fundamental compreender que a due diligence imobiliária não é apenas uma etapa burocrática, mas
sim um investimento na segurança e tranquilidade do comprador. Ao realizar uma investigação minuciosa do imóvel antes da compra, é possível evitar surpresas desagradáveis e garantir que o sonho da primeira casa própria seja realizado de forma sólida e segura.
Risco de Fraude Contra os Credores e à Execução
Uma preocupação notável é a ocorrência de fraudes contra credores e fraudes à execução. Isso se manifesta
quando um vendedor aliena seus ativos, estando já sob uma pendência judicial (fraude de execução) ou uma existente (fraude contra credores), levando-o a uma insolvência, isto é, à incapacidade de liquidar seus débitos com o patrimônio restante.
Quando estamos diante de uma situação de fraude à execução, o credor lesionado tem o direito de buscar judicialmente a penhora do ativo transferido, mesmo que a propriedade tenha sido formalmente registrada em nome do novo comprador.
Por outro lado, quando não existe uma ação judicial em andamento, mas há acusações de insolvência do devedor, como protestos de títulos, o credor pode ingressar com uma ação pauliana, com o objetivo de anular a transação, uma vez que, nesse contexto, enfrentamos uma situação de fraude contra credores.
Para evitar cenários adversos como esses, a Due Diligence Imobiliária está se tornando cada vez mais crucial nas transações de propriedades. É fundamental que esta diligência seja conduzida por um advogado especializado em direito imobiliário, pois apenas ele possui a expertise necessária para examinar todas as possíveis contingências,
incluindo a capacidade de investigar processos judiciais envolvendo o vendedor e identificar a presença de qualquer fraude.
Assim, é importante ressaltar que a Due Diligence realizada por um profissional qualificado não elimina todos os
riscos associados a uma transação imobiliária, mas é um meio eficaz de mitigar inúmeras surpresas que podem surgir durante a compra e venda de imóveis.
Conclusão
Em resumo, a Due Diligence imobiliária é indispensável para quem busca adquirir sua primeira casa própria. Ela protege o comprador de problemas futuros relacionados a ações trabalhistas, tributárias e cíveis, garantindo a regularidade e segurança do negócio. Portanto, antes de fechar qualquer negócio imobiliário, não deixe de investir na Due Diligence.
Sua tranquilidade e realização pessoal estão em jogo.