Descobrir que o vendedor responde a uma ação judicial costuma gerar insegurança em quem pretende comprar um imóvel. A preocupação é legítima, mas a resposta não é automática.
Comprar imóvel com processo judicial em nome do proprietário é juridicamente possível, e muitas negociações desse tipo se concluem com segurança. O que muda é o grau de investigação exigido e ponderações a serem feitas antes de assinar o contrato, pagar o sinal ou lavrar a escritura.
Por que um processo judicial não impede, por si só, a venda do imóvel?
O proprietário que figura como parte em um processo continua titular do bem e, em regra, livre para dispor dele. Uma ação de indenização de pequeno valor, uma disputa de vizinhança ou uma reclamação de consumo dificilmente comprometem uma venda, sobretudo quando o vendedor tem patrimônio suficiente para suportar eventual condenação.
O cenário se altera quando a demanda envolve o próprio imóvel, quando há execução ou cumprimento de sentença em curso, ou quando o volume das dívidas do vendedor sugere que a venda pode deixá-lo sem bens para pagar seus credores.
É nesses casos que surgem os riscos na compra de imóvel que justificam uma análise mais detida.
Quais processos merecem atenção especial?
Convém separar as ações sem repercussão patrimonial relevante daquelas que podem atingir a aquisição. Entre as que exigem cautela estão as ações reais ou reipersecutórias que disputam o próprio imóvel, as execuções e os cumprimentos de sentença, as ações de cobrança de valor expressivo, as execuções fiscais, os processos de falência ou recuperação judicial e as ações de família em que o bem seja objeto de partilha.
Um exemplo hipotético ajuda a diferenciar. Se o vendedor responde a uma ação de cobrança de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e é titular de outros imóveis livres, o risco tende a ser baixo. Mas deve destacar que não basta ter outros bens, é importante consignar na escritura pública a existência de outros bens que garantam o pagamento de eventual dívida, ou seja, explicitando que não haverá risco de insolvência.
Se, ao contrário, responde a uma execução de valor próximo ao preço do apartamento negociado e não possui outros bens conhecidos, a venda pode ser questionada, ainda que nada conste na matrícula.
A quem a pesquisa deve se estender?
A pesquisa não deve se limitar ao nome do vendedor. Conforme o regime de bens, o cônjuge ou companheiro pode ser titular de direitos sobre o imóvel ou responder por dívidas que alcancem o patrimônio comum.
Coproprietários, empresas das quais o vendedor seja sócio relevante e, em certas situações, os titulares anteriores do bem também podem integrar o escopo da análise, especialmente quando a aquisição anterior é recente.
Quais certidões são pertinentes?
As certidões imobiliárias e pessoais devem ser escolhidas segundo os riscos efetivamente identificados. Em geral, consideram-se os distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e federais da comarca de localização do imóvel e do domicílio dos envolvidos. Domicílios anteriores, sede de empresas ligadas ao vendedor ou outras comarcas onde ele mantenha atividade podem justificar pesquisa complementar.
Não há regra que obrigue a extração de certidões em todas as comarcas do país, devendo, em regra, se ater à Comarca do Imóvel e residência do vendedor.
A investigação deve ser proporcional ao valor da operação e aos sinais de risco encontrados ao longo da análise. É a qualidade dessa seleção, e não o volume de papéis, que confere segurança jurídica na compra de imóvel.
A matrícula atualizada é suficiente?
A certidão de inteiro teor da matrícula é o ponto de partida de qualquer análise jurídica de imóvel. É nela que aparecem penhoras, hipotecas, indisponibilidades, citações averbadas e outros ônus. Um imóvel com penhora registrada, por exemplo, sinaliza um risco que o comprador não pode ignorar, pois a alienação posterior ao registro tende a ser ineficaz perante o credor.
A matrícula, contudo, não é garantia absoluta. Há situações que podem atingir o imóvel sem nela constar, como se verá adiante, e por isso a análise registral deve ser lida em conjunto com a pesquisa processual.
O que é fraude à execução na compra de imóvel?
A fraude à execução ocorre quando o devedor aliena ou onera bens em prejuízo de um processo já em curso. O art. 792 do Código de Processo Civil enumera as hipóteses. Entre elas estão a averbação, no registro do bem, da pendência do processo de execução, a averbação de hipoteca judiciária ou de outro ato de constrição originário do processo em que se arguiu a fraude e a situação em que, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência.
A consequência não é a nulidade da venda, mas a sua ineficácia perante o credor. O próprio artigo estabelece que a alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente e que, antes de declará-la, o juiz deve intimar o terceiro adquirente, que pode opor embargos de terceiro em 15 (quinze) dias. Na prática, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão mesmo já estando em nome do comprador.
Como a fraude à execução se distingue de outras restrições?
A fraude contra credores é instituto de direito material, previsto no Código Civil, que alcança alienações feitas por devedor insolvente antes mesmo de haver processo. Seu reconhecimento depende de ação própria, chamada pauliana, e, nas alienações onerosas, da demonstração de que a insolvência era notória ou deveria ser conhecida pelo adquirente.
A penhora é a constrição do bem para garantir determinada execução. A indisponibilidade impede a alienação por ordem judicial ou administrativa e costuma ser consultada na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens. A hipoteca judiciária decorre de sentença condenatória e vincula o imóvel ao pagamento da condenação. Cada uma dessas figuras tem efeitos e requisitos próprios, e confundi-las leva a conclusões equivocadas sobre o risco real.
O que dizem a Súmula 375 do STJ e a Lei nº 13.097/2015?
Segundo a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. No julgamento do Tema 243, em regime de recursos repetitivos, a Corte Especial reafirmou esse entendimento e acrescentou a indispensabilidade de citação válida para a configuração da fraude. Em síntese, sem registro da constrição, cabe ao credor demonstrar que o comprador sabia, ou tinha razões para saber, da demanda.
A Lei nº 13.097/2015 reforçou a lógica da concentração dos atos na matrícula. O art. 54 dispõe que os negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes quando não registradas ou averbadas na matrícula informações como a citação de ações reais ou reipersecutórias, constrições judiciais, a admissão de execução ou a fase de cumprimento de sentença. A Lei nº 14.825/2024 incluiu entre essas hipóteses a averbação, por decisão judicial, de qualquer constrição incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular, inclusive a oriunda de ação de improbidade ou de hipoteca judiciária.
Desde a Lei nº 14.382/2022, o § 2º do mesmo artigo afirma que não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade ou eficácia do negócio, nem para caracterizar a boa-fé do adquirente. A dispensa, porém, não significa que essas certidões tenham perdido valor. Entidades notariais e registrais recomendaram que as partes sejam alertadas a solicitar as certidões importantes para a segurança do ato, com registro desse alerta na própria escritura.
Quais são os limites da proteção ao comprador de boa-fé?
A proteção conferida pela lei e pela jurisprudência pressupõe boa-fé, e a boa-fé se avalia diante das circunstâncias concretas. Um comprador que conhecia a execução, que mantém vínculo próximo com o vendedor ou que adquiriu o bem por preço muito inferior ao de mercado pode ter sua boa-fé afastada, independentemente do que conste na matrícula.
O próprio § 1º do art. 54 ressalva as hipóteses dos arts. 129 e 130 da Lei de Falências e as formas de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro, como a usucapião.
A execução fiscal de crédito tributário segue regra especial. Conforme o Tema 290 do STJ, nas alienações ocorridas a partir de 09/6/2005 basta a prévia inscrição do débito em dívida ativa para configurar presunção absoluta de fraude, sendo inaplicável a Súmula 375. Por isso, débitos fiscais do vendedor merecem atenção redobrada, ainda que a matrícula esteja limpa.
Há ainda uma nuance relevante para quem compra de quem também adquiriu recentemente. O STJ já decidiu que o reconhecimento da ineficácia da alienação originária, por fraude à execução, não contamina automaticamente as alienações posteriores. A análise da boa-fé de cada adquirente é feita de forma individual.
Quais providências tomar antes de pagar o sinal?
Antes de assumir qualquer obrigação financeira, convém verificar alguns pontos essenciais.
- Certidão atualizada da matrícula, com análise das averbações e da cadeia dominial recente.
- Certidões pessoais do vendedor, do cônjuge ou companheiro e, conforme o caso, das empresas relacionadas, nas comarcas pertinentes.
- Consulta aos processos identificados, com leitura das peças relevantes, valor da causa, fase processual e existência de bens penhorados.
- Avaliação da solvência do vendedor, comparando o passivo encontrado com o patrimônio que permanecerá após a venda.
- Pesquisa de débitos fiscais e de indisponibilidades.
- Débitos condominiais e de IPTU, que acompanham o imóvel.
O contrato também pode reforçar a proteção, com declarações expressas do vendedor sobre processos e dívidas, condicionamento do pagamento à apresentação de documentos, retenção de parte do preço ou depósito para quitação de débito identificado e previsão de responsabilidade em caso de evicção.
Quando prosseguir e quando suspender a negociação?
A negociação pode prosseguir com cautelas adicionais quando os processos encontrados têm valor reduzido em relação ao patrimônio do vendedor, não envolvem o imóvel e estão em fase que permite mensurar o risco. Pode prosseguir também quando é possível quitar o débito com parte do preço, mediante comprovação nos autos e liberação da constrição antes da transferência.
Recomenda-se suspender a operação até esclarecimento quando há execução de valor relevante sem indicação de outros bens, ação que discute a titularidade do imóvel, indisponibilidade averbada, débito fiscal inscrito em dívida ativa sem garantia, ou recusa do vendedor em fornecer documentos e informações.
Conclusão
Comprar imóvel com processo judicial em nome do vendedor não é, por si só, uma operação a ser evitada. A existência da ação é um dado a ser interpretado, e a segurança da compra depende da leitura conjunta da matrícula, das certidões pertinentes, dos processos identificados e da situação patrimonial dos envolvidos.
As regras gerais apresentadas aqui oferecem um roteiro, mas a conclusão sobre um negócio específico só pode ser alcançada com exame individualizado dos documentos e dos autos. Essa análise preventiva ganha especial relevância nas operações de valor expressivo, nas aquisições de vendedores empresários ou com passivo conhecido, nas compras de imóveis recentemente transferidos e sempre que o cronograma de pagamentos exigir a entrega de valores antes da escritura.