O que é Patrimônio de Afetação?
Patrimônio de afetação é um instituto do direito imobiliário, que compõe especificamente o ramo de incorporação
imobiliária.
O patrimônio de Afetação foi originado pela Lei 10.931/04, que alterou a redação da Lei 4.591/64 (também conhecida como lei de incorporações) que consiste em discriminar o patrimônio particular da incorporadora do terreno e seus direitos e obrigações inerentes. Para isso, vejamos o que o artigo 31-A da Lei de incorporações dispõe:
art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Como se pode notar, o patrimônio de afetação possui a função de proteger o patrimônio da incorporadora a fim de contingenciar seus riscos, pois se desassocia o acervo patrimonial do empreendimento em relação ao da empresa (incorporadora).
Dessa forma, o patrimônio de afetação é destinado exclusivamente para o cumprimento da obra, ou seja, esse patrimônio será destinado a cumprir com todas as obrigações oriundas da edificação.
Isso significa que o cumprimento da obra em questão, por consequência, garante uma segurança jurídica e financeira às incorporadoras, pois, se tem, via de regra, um risco limitado ao seu patrimônio de afetação, não atingindo os demais bens da empresa.
Para os compradores, isso pode também ser benéfico, pois, se eventualmente a incorporadora falir, os compradores, na qualidade de credores, terão patrimônio destinado para a conclusão da obra.
Essa Proteção não é Absoluta
Conforme informado, o patrimônio de afetação é destinado para o cumprimento de todas as obrigações inerentes à edificação, logo, isso inclui os tributos, pagamento de fornecedores dentre outras despesas relacionadas.
Logo, percebe-se que se houver dívidas com o fisco ou com o fornecedor, por exemplo, é possível a hipoteca de parte do patrimônio de afetação. Nesses casos, o fornecedor da incorporadora terá prioridade sobre créditos em relação aos compradores, por exemplo.
Já no caso de dívidas pretéritas à instituição do patrimônio de afetação também há a possibilidade de incidência, isto é, se a incorporadora não cumpriu com algumas de suas obrigações com o dono do terreno. Apesar de não impedir a instituição do patrimônio de afetação, o terrenista poderá buscar a satisfação de seu crédito sobre ele em
concorrência com os demais compradores.
Logo, não podemos afirmar que a segurança é absoluta, porém, via de regra, para aquisição de imóvel na planta, ainda é preferível um empreendimento que possua patrimônio de afetação do que sem.
Então Qual é o Benefício do Patrimônio de Afetação para Mim?
Para as incorporadoras, o patrimônio de afetação se torna ainda uma vantagem pois é requisito para se enquadrar no benefício fiscal RET (Regime Especial de Tributação).
Nesse regime tributário, a incorporadora pagará apenas 4% sobre a sua receita mensal, que corresponde aos seguintes tributos:
I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor
Público – PIS/PASEP;
III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e
IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.
Vale ressaltar que a instituição do patrimônio de afetação não é o único requisito.
Para os compradores, o principal benefício é a existência de uma maior segurança jurídica e financeira ao passo que se sabe o quanto se tem de patrimônio para saldar os débitos da construção mais os valores para a sua finalização. Dessa forma, numa eventual Due Diligence, é possível mensurar com maior precisão os riscos do empreendimento.