Introdução
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar em que uma parte (promitente vendedor) se compromete a vender para a outra parte (promissário comprador) caso tenha cumprido determinadas condições de preço, prazo e documentação assim pactuadas.
Em regra, salvo os casos de incorporação imobiliária, o contrato de compra e venda é um contrato bilateral, ou seja, é
um instrumento elaborado com influência de ambas as partes.
Diferença entre Distrato e Rescisão
Antes de prosseguirmos, vale explicar a diferença entre o distrato e a rescisão.
O distrato é a resolução do contrato de forma bilateral entre as partes, ou seja, requer o consentimento de todos. Já a rescisão ocorre de forma unilateral, necessitando, para sua validação, do cumprimento de determinados requisitos.
Requisitos para a Rescisão
A rescisão contratual poderá seguir por duas vias: (I) pela via judicial, devendo informar em juízo quais obrigações e responsabilidades não foram cumpridas pela outra parte ou (II) pela via extrajudicial, que, nesse caso, deverão ser observados alguns requisitos. Dentre eles:
- Cláusula de Resolução, expressa nos termos do artigo 474 do Código Civil;
- Cumprimento do Prazo para que o devedor purgue a mora, nos termos do Decreto-Lei nº 745/69
Dessa forma, o artigo 474 do Código Civil exige que haja a expressa previsão da cláusula resolutiva:
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.
Ainda, observando o Decreto-Lei nº 745/69, veja que o parágrafo único do artigo 1º é exigido que, antes da rescisão, a parte inocente comunique a outra parte para purgar a mora em até 15 dias:
Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido
registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.
Veja que, havendo cláusula resolutiva, a parte inocente, a partir do primeiro dia em mora, poderá notificar a parte inadimplente para que purgue a mora em até 15 (quinze) dias. Caso a parte inadimplente não o faça, o contrato será rescindido.
Ainda, vale o destaque que, se no mesmo contrato houver cláusula resolutiva e cláusula que preveja a incidência de multa para cada dia em que a parte permaneça em mora, a parte credora poderá se valer das duas opções.
Sendo assim, se ao final dos 15 dias, após a notificação, a parte inadimplente não cumprir a obrigação, a parte inocente poderá, não só rescindir o contrato, como também cobrar os valores referentes aos dias-multa.